张某诉寇某农村房屋买卖合同纠纷案
代 理 词
尊敬的审判长：
我受寇xx的委托，担任他的诉讼代理人。经过研究本案的资料，现向法庭提出如下代理意见，请法庭在审理中采纳。
综观原告的起诉行为，本案原告不否认双方于
一、《房屋买卖协议书》是符合法律规定的有效协议（合同）。
本代理人认为，《房屋买卖协议书》显然是有效的。其法律依据十分明确。现分述如下。
（一）、签订《房屋买卖协议书》，属于民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”
本协议所完成的民事行为，其双方具有完全民事行为能力；双方的意思是真实的；原告没有指出本协议违反了什么法律规定或者是违反了社会公共利益。
《民法通则》在我国的法律体系中具有基本法的法律地位。其法律阶位仅次于宪法，是相当高的。因此，在判断本案协议的效力时，必须首先适用。显然，因本协议符合《民法通则》，所以协议有效。
（二）、《中华人民共和国民法通则》颁布实施以后，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》这个意见执行了一段时间以后，又进行了修改，颁发了修改稿。现行的修改稿中规定：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。”这个司法解释直接肯定了本协议的有效性。原告没有任何证据证明本案存在相反的事实。
（三）、《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”
请法庭注意：这里规定了单位和个人。没有区分、限制哪些单位、哪些个人不得使用土地。即，在主体方面，是非常宽泛的。
《中华人民共和国土地管理法》是土地方面的主要法律之一。是判断涉及土地纠纷的主要依据，也是正确认识本案是非的主要依据。这里，法律规定提到的“依法确定”，应该理解为民法通则五十五条的原则和其他法律。不能依据某个机关的某个人的讲话或者是某个国家机关的所谓“政策”。我国是一个法制国家。二十多年来，法律体系不断完善。如果再象以往有法不依，凭藉所谓的“政策”判断是非，就是法制的倒退。
《土地管理法》第六十二条还规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，承认了“农村村民出卖”，并未禁止农村宅基地上房屋的出售。禁止的是“再申请宅基地”。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”是为了限制农村集体土地用于非农业建设，并非限制农村宅基地上的房屋的合理流转。因为，即使出售了住宅，也未改变其宅基地的性质，其仍属于农村建设用地。所以，本案协议从土地管理法来看，同样不存在法定的无效事由。
（四）、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
本协议是符合《民法通则》的。没有任何法律行政法规规定农村房屋“应当办理批准、登记等手续”才能生效。
请法庭注意：本案不适用《城市房地产管理法》以及该法配套的行政法规，因为本案协议的指向，是农村房屋，不是城市房屋。
另外，前面引证的最高人民法院是司法解释，已经直接、正面第答复了“出卖农村私有房屋”有效的条件是：①买卖双方自愿、②立有契约、③交付了房款、④并实际管理和使用了房屋、⑤又没有其他违法行为。这些要件中，没有规定必须办理登记、批准手续才能生效。
（五）国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》授权乡政府审批的权力，是本案的重要参考。
二、从事实证据上看，《房屋买卖协议书》是合法有效的。
（一）、有见证人证明，说明协议书是有效的。
（二）、双方一致认同的，被告付款、原告交付房屋的事实是真实存在的。
（三）、签订协议、履行协议是自觉自愿的。
（四）、没有任何第三人主张侵犯了其合法权益。
（五）、没有任何事实、证据证明侵害了社会公共利益。
三、从诉讼时效上看，原告没有诉权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第102条规定：“宅基地被他人建筑正式房屋使用超过诉讼时效的，原宅基地使用人请求保护使用权的，不予支持，临时占用的除外。”
到目前为止，本案被告在协议履行后，实际占有房屋已经长达九年。在此期间，被告对房屋进行了多次维修和必要的改建。这些房屋都是正式建筑。从协议签订之日起，早已超过了两年的诉讼时效，即使原告反悔，也大大超过了诉讼时效，丧失了诉权。
四、从维护社会正义，维护诚实信用原则，培育公序良俗来说，法院也不能支持原告诉讼请求。
本案的实质背景是很清楚、很明白的。固然，在双方订立《房屋买卖协议书》时，是符合法律规定的。从实际利益上说，也是一个“双赢”的协议。也就是说，原告认为自己出让房屋获得了适当的、相应的经济利益。被告付出了资金，也认为自己得到了和价格相适当的房屋。双方认为是公平的。
为什么发生了今天的诉讼？就是因为“时过境迁”，土地、房屋增值和有可能发生的拆迁。这个变化，是客观存在的。但是，在这种变化出现的时候，究竟是维护诚实信用原则、恪守合同的原则，还是利用一切可以利用的东西，推翻以前的承诺？这是对良心的考验。这还是道德层面的问题。
从社会经济秩序的层面上说，法律的任务之一，就是维持合法的合同、维持合法的民事行为，这是经济发展所必须的。也就是人们常说的“为经济发展保驾护航”。如果法院支持任意毁约，社会诚信何在？
从法律发展的历史和世界各国的法律史上看，法，有“良法”和“恶法”之分。其分野，就是看法律是维护公序良俗，还是鼓励破坏诚信。同样，判决也有这样的问题。法官依法判决，是毫无疑问地的。但是，在寻求法律适用时，其内心的愿望，是出于维护公序良俗还是肆无忌惮的践踏良知，永远是法官的心理动机。
本代理人认为，遵守法律和推动公序良俗的践行，是任何一次审判实践都需要完成的任务。绝不应该出现“合法，不合理”、或者是“合理，但不合法”的现象。我国改革开放的路程经走过了20多年，法制的完备是中国历史上空前的。虽然法律还需要进一步完善，但是，仅以本案来说，我们引证的相关法律足以使法庭作出既符合法律规定又培育公序良俗的正确判决。
本代理人认为，通过判决培植诚信，是广大群众的一致愿望。如果判决不断损害诚信，到头来，作为一般群众而言，其所处的社会环境会更加恶劣，生活将更加困难。这是大家所不希望发生的。每一个判决，无论是争议数额巨大还是微不足道，其社会价值，是相同的。本代理人，相信，法庭一定会在这方面作出无愧于世人的正确判断。
最后，我希望法庭充分看到农村土地进入正常流转、农村房屋不仅是农民居住生息的场所，农村房屋不可避免的要进入流通的发展趋势。我国广东、重庆、上海都在进行试点。我深切希望法庭在作出判决时，在法律允许的条件下，顺应发展，推动社会进步，为农民盘活自己的财产做一些有益的工作。
代理人：北京市北环律师事务律师
崔波
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