中国房价不降天理难容 调控新政蓄正势待发
楼市博弈的关键期，中央高层再次表明调控的决心。
此间观察家指出，在历经半年严厉调控之后，在进入10月这一半年“窗口期”时若房价依然高价坚挺，则实属“天理不容”。所谓“天理”，其一为中央政府一以贯之的调控决心；其二为广大民众对天价楼市的汹涌民意；其三为房地产行业特殊运行周期。无论是否“金九银
在近日召开的达沃斯经济论坛上，国务院总理温家宝再次强调稳定房价，抑制投资投机性需求，将完善土地、财税、金融等政策，加快建立长效机制。与此同时，针对外界有关楼市调控会误伤国内经济的质疑，国家统计局局长马建堂此间明确回应，房地产的调控对中国经济不会产生重大影响；而国际货币基金组织特别顾问朱民也指出，国内房地产金融没有形成系统性风险。
楼市调控声声急，市场却是另一番景象。8月份，全国各地楼市开始出现量价齐升的转暖迹象，进入9月回暖态势愈加明显。以北京为例，截至14日，北京期房网签中的住宅成交5244套，已经占到8月成交量的94%。但成交量的回暖难掩房价仍在高位运行的态势。最新公布的数据显示，北京9月拟开盘的项目中，开盘价格也屡创新高。这也难怪，在北京16日开幕的秋季房展会上，有市民直呼房价太疯狂了，仍如海市蜃楼般不可及。
击碎楼市调控质疑
国内的楼市调控再次成为达沃斯论坛热议的焦点。
温家宝在论坛开幕式的致辞中表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。”
在中央高层重申稳定房价的同时，马建堂也首次明确表示，房地产的调控对中国经济不会产生重大影响，因为中国房地产业占中国GDP的比重不是很高。
自4月楼市新政出台以来，有关楼市调控是否会影响国内经济，进而导致二次探底的争议就不绝于耳，调控中也始终存有的“楼市调控已到位”、“不宜再出政策”等各式杂音。而上一轮的楼市调控，也正是由于全球金融危机的爆发，导致国内经济增速放缓而中途“折戟”的。
对于有关调控可能会引发国内金融风险的质疑。朱民也指出，中国对房地产整体的银行贷款只有21万亿元人民币左右，占整个贷款的比重大概是19%。同时，相对于国内25万亿元的居民存款，居民抵押贷款仅是5.6万亿元。“从银行贷款这个意义上说，它并不占很高的比重，房地产金融没有形成系统性风险。”
此前交通银行发布的中报称，该行新一轮房贷压力测试结果显示，即使在房价下降50%的情况下，交行对公房贷（开发贷款）的不良率仅增加1.6%，对私房贷（按揭贷款）的不良率仅增加1.2%。该行负责人表示，这说明即使在极端情况下，不良贷款率受到的影响有限，房贷的总体风险可控。
低价热销难掩高位运行
而刚刚过去的8月，尽管调控政策依然维持从紧状态，但随着部分刚性需求的释放，各地楼市普遍出现了环比成交回升的现象，逐渐走出了7月的楼市低谷。国家统计局数据显示，8月当月，全国商品房销售面积和销售额环比分别增长6.5%和15.2%。
进入9月，楼市回暖也愈加明显。以北京为例，根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至14日，北京新建住宅期房网签总成交量达到了6355套，其中住宅5244套，已经占到8月成交量的94%。除去经济适用房和限价房外的期房住宅总成交量为3641套，超过上月八成的成交量。根据统计，期房及现房住宅合计成交量4323套，也已达到8月的78.4%。
而二手房方面，全市网签成交量为7263套，其中住宅成交6797套，分别占到上月成交量的52%和53%。
“虽然最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量在地量上的反弹，这些数据的调整，更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调而仓促入市。”中原地产市场部人士分析认为。根据统计，新政后取得预售许可证的住宅项目签约率仅为44.7%，其中九成项目的成交价低于预期价格，大部分都低于10%-20%，差价最高的近40%。但值得注意的是，数据同时显示，仍有31个楼盘此间呈零成交。这意味着，楼市并非真正“回暖”，房价仍有可能在高位运行，还并未达到调控预期。
数据也再次印证“回暖”中的房价假象。根据中原地产最新统计数据，9月北京市预计开盘项目大幅提高，但开盘价格也屡创新高。比如位于王府井核心地段的豪宅项目霞公府（资料、论坛)，均价高达11万/平方米的高端公寓，一举刷新了北京高端房价纪录；位于朝阳公园西侧的公园地产Park北京，虽然体量不大，但据消息人士透露其价格也将达到60000-80000元/平方米。除此之外，远洋万和城、禧瑞都等传统豪宅项目推出的后期，价格也仍然保持在高位，价格弱市不弱的特征明显。
调控新政蓄势待发
在市场出现量升价未降“回暖”假象的同时，楼市调控的政策层面仍在逐步发力，首当其冲的是对开发商资金链的收紧。
虽然三大行澄清了开发贷停贷的传闻，但开发商的贷款却已趋严。多家大型房地产开发商公司表示，目前他们的贷款没有受到很明显的影响，但相关的贷款审批异常严格。其中，又以中小型开发商受此影响最大。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流，不得不转向民间高利贷。与此同时，在北京等地的个人按揭贷款也再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在八五折左右。
而此前北京拟出台商品房预售款监管的政策，目前的征求意见阶段也已结束，有望近日出炉，将规定开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。
据国家统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，但国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款的增速在放缓，企业自筹资金的比例也再次超过50%的增幅。
社会特别关注的房产税也渐行渐近。
“目前有些地方房价还是存在偏高的问题，中央调控的政策肯定还会继续下去。”中国房地产协会副会长朱中一建议，在对投机、投资行为进行遏制的同时，也要考虑夹心层的问题，通过建造公租房来满足老百姓有房的目标；另外，一些制度也要完善，包括商品房预售以及土地征收税的预算方面。
(本文来源：中华工商时报 )
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