温州律师谈：业主委员会诉讼主体资格的法律依据

《物业管理条例》、《物权法》、最高法院司法解释、地方立法、正直的专家学者们等等，普遍确认了业主委员会作为民事诉讼原告的主体资格，于此仅举部分条款与论述，以供为业主维权者之需：

(1)、《物权法》第七十五条【对业主大会、业主委员会的设立的注释】“业主大会是业主的自治组织，是建设区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益”。

（2）、《物权法》第83条规定：业主委员会和业主大会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。’这些法律条文都表明,业主委员会具有诉讼主体资格。”

(3)、业主委员会指导规则第三十五条（住建房[2009]274号）：

业主委员会履行以下职责：

①、执行业主大会的决定和决议；

②、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

③、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

⑨、业主大会赋予的其他职责。

（4）、《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

（5）、《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

(6)、《物业管理条例》第十一条【业主大会职责】：

①、制定修改业主公约和业主大会议事规则；

②、选举更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；

③、选聘解聘物业管理企业；

④、决定专项维修资金的使用统筹方案并监督实施；

⑤、制定修改物业管理区域内物业共有部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

⑥、法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

(7)、《物业管理条例》第十三条：“业主大会赋予的职责。”

(8)、《物业管理条例》第十五条【业主委员会的性质与职责】：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责；

①、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》；

（这里就产生了签约双方承担法律责任的法律关系）

③、及时了解业主物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行《物业服务合同》；

④、监督业主公约的实施；

⑤、业主大会赋予的其他职责。

（9）、《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案

(10)、《物业管理条例》第二十九条【物业交接】：“物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将（物业管理的）资料交给业主委员会。

(11)、《物业管理条例》第三十五条【物业管理服务合同】：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》。（承担法律责任）

(12)、《山东省物业管理条例》第八十八条：“因物业管理发生争议....业主委员会....可以向人民法院提起诉讼。

（13）、《上海市住宅物业管理规定》中的相关规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织，是业主大会的执行机构。从其履行职责的范围看，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，有权履行业主大会赋予的其他职责。因而赋予业主委员会在特定领域代表业主并以自己的名义出面从事一定的活动，并不违反相关法规的规定。

而且，由业主委员会代表全体业主起诉和应诉，也有利于人民法院对群体性、矛盾易激化案件的审理。故在涉及规划许可等行政案件中，如果相邻小区业主认为规划许可等有关行政行为侵犯该小区全体业主的合法权益，经业主大会授权，业主委员会可以作为原告提起行政诉讼。但是，在审查业主委员会的起诉材料，决定是否立案受理时，应当对以下问题严格审查：
　　①、依法召开小区业主大会；
　　②、提交经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决议；
　　③、业主大会决议中对诉讼费用如何承担有明确决议。如业主委员会起诉时未提交上述有关材料的，人民法院应告知其限期提交。逾期不提交的，则以诉讼主体不适格不予受理。
 （14）、《沈阳市物管理条例》第四十条 物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

（15）、《青岛市物业管理条例》第49条规定，业主委员会与管理企业因履行物业管理聘用合同发生纠纷时，可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

（16）、《浙江省物业管理条例》规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义依法提起诉讼。这也是浙江首次确立了业主委员会的诉讼主体资格。

（17）、《浙江省物业管理条例》中，首次在全国各省市地方性法规中就进一步提高业主委员会的地位作出这样的规定。业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼”。

（18）、《浙江省物业管理条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

解读：浙江省物业管理条例制定过程中，要求明确业主委员会诉讼主体地位的呼声较高。立法机关经研究认为，在国家法律和司法解释作出统一规定以前，地方性法规明确业主委员会诉讼主体资格，符合相关法律、法规的精神，反映了实践的需要，有利于业主共同权益的维护。为此，条例作了上述规定。

这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下依照法定程序组建，并经行政主管部门备案，取得合法身份的组织。

（19）、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中规定了业主委员会可以作为原告提起诉讼的情形，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。：

（20）、重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意见》规定：依法成立的业主委员会可当原被告。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权，诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。

（21）、重庆高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，明确界定业主委员会可以当原被告，首次确定了业主委员会的诉讼主体资格。

（22）、上海市高级人民法院整理发布的物业管理类纠纷中疑点的审理意见中规定：在物业管理类案件中，凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。根据该意见，凡涉及全体业主公共利益的物业管理纠纷，业主委员会均具有诉讼主体资格，但是仅限于作为原告起诉。

（23）、北京市高级人民法院出台的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第 7 条规定，业主委员会在下列情形下可作为原告参加诉讼：

①、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的：

②、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

③、物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

④、其他损害全体业主公共权益的情形。根据该规定，业主委员会只能作为原告起诉，且被告主要为物业管理企业。

(24)、广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复

深圳市中级人民法院：
　　你院请示的关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题，经本院审判委员会研究，答复如下：
　　根据最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》的精神，经房地产行政管理部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。

（25）、最高人民法院《关于审理物业管理纠纷案件适用法律问题的若干规定》“第十条：有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主”（笔者：业主—业主大会—业主委员会代表全体业主行使权利）

(26)、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》

第二条：“业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”。

第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”；

第十条“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持 ”。

（27）、最高人民法院在给安徽省高级人民法院的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出，“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”根据该复函，业主委员会可以在业主与房地产开发公司之间的物业纠纷中充任原告。

(28)、《民讼法》第四十九条：公民，法人和其他组织可以做为民事诉讼的当事人。（其他组织由其主要负责人进行诉讼）

(29)、最高人民法院（2002）民立地字第46号：“根据《民诉法》第四十九条的规定，最高人民法院《关于适用民诉法若干问题的意见》第四十条规定民诉法第四十九条规定的其他组织指合法成立的（依法登记、经核准登记的符合条件的其他组织）有一定组织机构和财产的但不具备法人资格的组织”。

“金湖新村业主委员会符合其他组织条件，可以自己的名义提起诉讼、”（业主委员会符合民诉法第49条、民诉法意见第40条“其他组织”的条件的规定，可以自己的名义提起民事诉讼）；

（一）、业主委员会有一定组织机构：

①、业主委员会由业主大会选举产生；

②、委员一般由业主担任；

③、业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生；

④、业主委员会根据业主委员会章程运作；

⑤、业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。

（二）、业主委员会有一定的财产：

根据民事诉讼法的规定，以及相关司法解释，其他组织的要求是具有“一定的财产”，而不是“独立的财产”。

①、由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，

②、对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，

③、此外，业主委员会的办公活动经费。

(30)、最高人民法院（2005）民立他字第8号：就《关于春雨花园业主委员会是否具备诉讼主体资格的请示》的批复：“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果，由全体业主承担；业主委员会与他人发生民事争议，可以作为被告参加诉讼（当事人）。”

批复函的第二部分：“最高人民法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构具有对外代表全体业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体，简化秩序，降低诉讼成本的效果。因此高院倾向于承认业主委员会当事人的地位。

（笔者：原告，被告都是诉讼当事人，既能当被告也能当原告）

（31）、最高人民法院民一庭下发的关于业主委员会诉讼权利的审判意见规定，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。....根据该审判意见，业主委员会只能作为原告起诉，其起诉只能对物业管理公司提起。

(32)、最高人民法院苏泽林副院长，在《关于立案审判专业化的若干问题》以及在“郑州立案审判实务座谈会”上做了相同的表述：“关于业主大会的执行机构（业主委员会）从便利诉讼的角度出发，应当认可业主委员会的诉讼主体资格”——业主委员会提起诉讼应当得到业主大会授权的精神，具有诉讼主体资格。

(33)、 最高法院在《中国民事审判前沿》一书中提出的审判意见：“依法成立的业主委员会，在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的，涉及全体业主利益的事宜，以物业公司为被告的（可以）向人民法院提起诉讼；

(34)、业主大会正式确定实体地位：《北京晨报》2011/06/17）业主大会的法律地位确立了，将可以做为独立的民事主体行使物业管理的权利，并承担义务，业主大会可以当原告与被告。

(35)、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》2009/7号

第十四条：“建筑单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（笔者：依据《物业管理条例》《物权法》与本司法解释第十八条等相关规定，业主委员会就是共有部分的管理者，就是权利人，况且，最高法司法解释2009—7第18条规定：涉及有关物权归属争议，应当以法律行政法规为依据）。

属于前款所称的进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益，用于补充专项维修资金或者业主决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。。

第十八条：人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议，应当以法律行政法规为依据。

（36）、十届全国人大第23次会议，审议的物权法草案显示，暂不对“业主委员会能否做诉讼主体”作规定。对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。

（笔者：暂不作规定，不等于否定，谁来组织推选代表人，起主导作用的还是业主委员会，因为《物业管理条例》《物权法》都赋予了业主委员会召集业主大会，推举代表人，维护业主共有财产的权利）

（37）、专家学者们认可业委会的诉讼主体资格者认为：在案件诉讼中，有的法院认为业主委员会属于《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”具有民事诉讼主体资格。业主委员会充当原告，符合民事诉讼法关于“其他组织”的要求：

（38）、专家学者们认可业委会的诉讼主体资格：认为业主委员会作为业主大会的诉讼代表人，其诉讼主体资格应予以确认，在业主委员会具有业主或业主大会明确授权的前提下，业主委员会接受业主或业主大会的委托作为业主的代表，提起诉讼主张权利，法院则予以受理。因为从某种程度上讲，没有诉权，没有救济就没有权利。不让业委会享有诉权，也不符合通过这些社区自治组织来协调解决社区矛盾和冲突的目的。

（39）、专家学者们认为：当前，关于业主委员会的利益纠纷案件会大量上升，在司法实践中，认可业主委员会的诉讼主体资格利大于弊。

（40）、专家学者们认为：认定业主委员会的诉讼主体资格，比代表诉讼制度有更多的便利。在代表人诉讼案中，原告可以单独放弃权利，而在物业管理共同权益诉讼案中，业主往往无法单独放弃权利，认可业主委员会的主体资格，对诉讼的结果普遍适用于全部业主，比代表人诉讼制度由更大的优越性。

（41）、专家学者们认为：认定业主委员会的诉讼主体资格，为业主维护共同权益提供了更便利的途径。虽然现行民事诉讼法规定的代表人诉讼制度，可以部分解决业主共同权益受到侵害的纠纷，但是业主委员会作为诉讼主体资格，在诉讼中会更加便利。

（42）、专家学者们认为：认可业主委员会作为诉讼主体资格，更具操作性。业主委员会作为诉讼主体资格，启动诉讼程序的条件相对简单，同时诉讼请求也会能够有效的统一起来。

目前，我国各地方法院对业主委员会诉讼主体资格的认定：

采取不同的方式明确赋予了业主委员会诉讼主体资格。业主委员会作为原告的诉讼主体资格也已经得到人民法院的认可，

目前，我国主要通过地方性法规及司法解释来确定业主委员会的诉讼地位

业主委员会亦可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，推选代表人进行诉讼。

山东省高级人民法院2011民事审判工作会议纪要

（九)关于业主委员会的诉权范围问题

依据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，依法有权维护住宅小区全体业主的合法权益，在住宅小区业主的共同利益遭受损害时，有权代表全体业主向人民法院提起诉讼，即业主委员会具有民事主体和诉讼主体资格。依据《物权法》第78条、第83条的规定，业主委员会的诉权范围仅限于住宅小区内业主的共有权和共同管理权遭受损害的情形，业主的专有权受到侵害，应由业主主张权利。