借名买房有风险，购房者须谨慎

案例回顾：

党女士名下有套住房，随着家庭生活水平的提高，夫妻俩筹划着买套大户型做改善。2008年7月，党女士在城南华城国际看中一套住房，因为考虑国家政策对二套房限制门槛较高，“为了规避二套房高首付、高利率，我与妹妹商量决定用她的身份证买下该套房，首付、月供均由我承担。”党女士诉说，但是情况突然发生变化，党女士的妹妹现在马上要结婚，考虑到妹妹结婚后该套房产财产分割会出现麻烦，或是被认定为妹妹夫妇共同财产，因此党女士最近一直为此事烦恼。“我想请问律师，出现这种情况，我该怎么办？希望律师给我支招。现在后悔用他人身份证购房，有什么办法解决该问题？做婚前财产公证可否？如何证明该房产是我们的？借用妹妹身份证买房，对她会带来什么影响？万一没有好的办法证明房产是我们的，那我又该怎么办？这种情况会不会认定为是妹妹所有财产？万一他们结婚了，会不会作为其夫妻共有财产？如何最大化地维护我的权益？

律师分析：

像党女士这样利用别人身份证购买房屋的情况，现实中比较常见。如果是为了规避国家相关税费政策等原因而采取此种方式购房的，是涉嫌违规的。尤其是，以此种方式购房，房产证将来会办理到签订购房合同的购房人名下，到时签约人即取得房屋的所有权，成为房屋的合法产权人。这样，就将产生房屋产权人为签订合同的人（名义产权人），但实际上的购房人却是付款人的矛盾。基于我国物权法等的规定，在法律上，房屋的产权人将为房产证上登记的人，而实际付款人的权利必将陷入被动。比如，产权人如将房屋出租、抵押、甚至转让的，实际购房人的权利将受到侵害，而此时实际购房人维权的程序将很复杂、成本将会很高。相对的，实际购房人因为没有房产证，在没有名义产权人配合的情况下，将难于行使对房屋权利，比如抵押、租赁、转让。更者，名义产权人可能完全否认实际购房人买房的事实。同时，以后如果将房产证变更到实际购房人名下的，除特殊情形外，还需要支付一定数额的税费。

党女士通过借用其妹妹身份证的方式买房，也将不可避免的面临如上的风险。像党女士这种情况的，如现在还未交房、产权证还未办理下来的，可以和开发商协商，解除借用合同签订的合同，而由自己实际签订合同购房，当然这样做不可避免的是，首付比例提高，银行贷款利率也得不到优惠，还需要取得开发商的同意和协助。否则，就一定要保留好自己实际向开发商支付首付款，实际向银行支付按揭贷款本息等的单据，最好通过银行转账的方式支付，以证明买房的实际付款人为自己。在收房和物业交接的时候，自己亲自缴纳相关费用，办理相关手续，并保留好相关文件。同时，和名义购房人签订合同，将借用其名义购房，实际是自己付款、办理所有手续，自己购房等的事实约定清除，同时可以找2个以上的中间人对合同进行见证。通过以上的方式，以证明房屋实际为自己购房，应为自己所有。当然，在法律上，此份合同的效力是存在争议的，因为其有规避国家政策之嫌，也正因此，公证处一般是不会给予公证的。

至于党女士对房屋在其妹妹结婚后为她妹妹夫妻双方共同财产的担心，须具体分析。对于一方婚前购买，婚前收房，婚后取得房产证的房屋，实践中现在一般直接认定为一方婚前的个人财产，当然，婚后共同还贷的部分一方要向另一方进行货币补偿；而一方婚前购买，婚后收房、办得产权证的，实践中倾向于将房屋认定为夫妻共同财产，当然，婚前一方首付、还贷的部分，须进行货币补偿。所以，如果党女士的妹妹在其收房后结婚的，一般不会认定为其妹妹夫妻双方的共同财产。

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