律师解读“凶宅”的法律意义

本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。“凶宅”不是一个法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于发生过凶杀等恶性案件，或者传闻房屋“闹鬼”，或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同，法律上的意义也不相同，出卖人是否负有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同，如传闻房屋“闹鬼”，则纯属子虚乌有的封建迷信，出卖人并不负有对此信息的披露义务，因此也无法律责任可言；再如居住在房屋中的人会莫名生病，如果是因为房屋本身材质问题（如建材中含有放射性物质），则无论出卖人是否披露，均需承担瑕疵担保责任。因此，以“凶宅”为标的的房屋买卖行为，必须转换为法律上的规则进行适用，否则容易招致法院的判决确认封建迷信，悖于社会主义道德要求。

此外，在民事审判中，如果可以适用具体规则进行处理的案件，应当尽量减少适用民间风俗，以防止逸出法律规则。众所周知，我国历史上“诸法合体”，并未形成真正意义上的市民社会，也就无纯粹民法的形成，现代化的民法主要系清末修律以来移植自西方，故法官生活中的经验法则能否直接适用应特别谨慎。上述第一种处理方式导致的后果可能是形成形式化的审判模式，即对“凶宅”的避讳→公序良俗→未披露→构成欺诈，缺乏对案件个性的考量。基于此，在本案中应将要解决的问题转化为：①“凶宅”是否系出卖人应当披露的信息；②未披露该信息是否构成欺诈，并从这两个方面查明本案事实，确定法律后果。

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