规避“国五条”攻略均存法律风险

为在全国范围内进一步调控房价，国务院日前公布了五项加强房地产市场调控的政策措施，被简称为“国五条”。措施公布不久，网络上即出现了很多教导人们如何规避“国五条”的所谓攻略，如“规避国五条最牛攻略”等等，很多市民都将其视为避税宝典。

针对攻略所列举的相应招数，中国商报记者采访了北京市房山区人民法院的卢涛法官及北京圣运律师事务所主任王优银律师。他们都表示，网上攻略中所提到的各项招数，均存在较大的法律风险。

卖给子女并不妥

有网友支招：赶在“国五条”在具体城市正式实施前，房主可到当地派出所开具子女关系证明，然后去房产局把房子卖给子女。子女无需付购房款，惟一需要做的就是缴纳契税和按目前税率计算的个人所得税。有网友还举例说，一套市价100万的房子，如果当初的购买价为10万元，那么增值部分就达到了90万元。按“国五条”的规定需缴纳增值部分20%的个人所得税即18万元，而现在仅需按照总价款的1%交纳1万元的个人所得税，这样就可以少交17万元的税。而孩子再将这套房子出售时，其计算增值的底价就是100万元，如果他仍以100万元出售，那么就相当于无需缴纳个人所得税了。

对此招数，法官指出，父母赶在“国五条”实施前匆忙将自己名下的房产过户到女子的名下，如果日后子女私自将该房屋出售，而未将房款交给老人，可能会给老人日后的居住、养老等造成重大影响。而如果子女日后遭遇离婚问题，该房产将作为其夫妻共同财产被分割；如果子女有需要偿还的债务，该房产也可能作为其名下财产被法院执行。另外，目前各大城市对于二套房、三套房的限购力度也是比较大的，从首付款、贷款利率等各方面均有较高的要求，父母将自己名下的房产过户到子女的名下后，如果日后子女自身有购房需求的时候，可能会受到较大影响。

阴阳合同难避税

针对二手房计征20%个税的措施，还有网友表示，阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价50万元、实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新征计征20%的个税征收，那么需要缴纳30万元的个税，如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成150万元，那么该二手房仅需缴纳20万元的个税；而如果将成交价写为100万元，则个税将降为10万元，差距明显。

法官提出，通过阴阳合同购房，貌似能够皆大欢喜，但在实践中却常常因为购房过程中的阴阳合同问题引发诉讼，房主与购房者均从对自己有利的角度打如意算盘，房主想按“阴”合同中约定的实际价收钱，按“阳”合同中约定的较低价格纳税；购房者则称价格约定较低的“阳”合同才是双方之间的真实合同价款，要求按此履行。一旦法院查明存在此类阴阳合同，将会把其确定为“目的为规避纳税”的一份无效合同，并将建议相关政府部门追究当事人逃税行为的法律责任。

法官还提出，就算双方最终通过阴阳合同的方式少缴纳了部分税款，但购房者因为购价被“做低”，其日后自己再将房屋卖出时，所显示的房屋收益将高于实际差价，这意味着其将多缴纳一部分税款，如以一套实际房价200万，阳合同约定的成交价为150万，再次出售时房价为300万元的房屋为例计算，实际增值为100万元，应纳税20万元；而显示收益为150万元，需纳税30万元。

伪造欠债受制裁

很多网友表示，最简单有效的规避“国五条”的办法是通过申请司法判决，直接把二手房判给购买方，这样节省的税费更多。网友给出的具体操作流程为：按照房屋成交价格，二手房买卖双方伪造欠款事实，由买方持房主出具的欠条向法院提起诉讼，要求房主偿还欠款；卖方到法院应诉对欠款事实及数额均予认可，并表示目前没有其他财产用于还债，但名下尚有一房，愿意以房抵债，最终由法院将二手房判给买方抵债。

法官指出，网友向大家提供这一“歪招”，太低估了法官的审判素质和能力，也对法院的裁判及调解方式不了解。首先，新修订实施的《民事诉讼法》中加大了对虚假诉讼的打击力度，对于当事人试图以合法形式掩盖非法目的的企图，一经查实，将受到严厉的司法制裁。其次，法院也不会支持当事人所谓的“以房抵债”的约定，即便双方均认可欠款的事实与数额，准备的“证据材料”也非常齐备，在法庭上的“演技”也足够逼真，法院也仅会对债务的数额和还款日期予以确认，不会直接同意以房抵债，当事人如果自愿用除现金之外的其他财产偿还债务，也将由执行阶段通过司法拍卖程序解决。

法官同时提出，如果购房的一方在经由法院裁决后反悔，不再要求买房，而是故意“弄假成真”持判决书向卖房人要求返本付息，在没有证据证明双方之间存在买卖房屋的约定的情况下，房主很可能将面临法院对判决书所确认的欠款的强制执行，这在房价下跌时比较容易发生；如果中间遇到房价上涨等因素，房主也可能“将错就错”自愿“还款”而反悔不再卖房。在任一方反悔的情况下，另一方往往只能通过向法院自爆其虚假诉讼的真相，从而通过司法程序撤销生效的法律文书，在此过程中双方均将受到严厉的司法制裁。

北京圣运律师事务所律师王优银则对记者表示，在办理房屋过户前，该房产的所有权人仍为原产权人，一旦出现房屋价格上涨，产权人很可能否认双方之间的房屋买卖关系，选择清偿债务后对该房屋进行二次处分，而且这里涉及到房屋抵押，万一该房屋在抵押期间发生毁损等情形，引发纠纷的可能性非常大。

“假离婚”得不偿失

在网友列举的避税攻略中，号称最简便有效的一招是通过假离婚、假结婚来实现的。该避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻办理离婚手续；第二步，卖方房主与买方异性结婚，在房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要办理结婚、离婚证件的费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。有网友声称，该避税办法可以节省几万、几十万、乃至几百万的税费。

法官指出，婚姻与家庭对每个人都具有非常重要的意义，任何人都不应该为了所谓的金钱而道德沦丧，毫无底线。假结婚、假离婚在实际操作中很可能会发生有些人“弄假成真”、“假戏真做”的情形，离婚时约定房产等归一方所有，结果离婚后对方拒不复婚真的被扫地出门了；与对方家庭异性结婚并在房产证上加名后，结果有一方拒绝办理离婚手续并提出其他财产要求的，这些情形均将给婚姻与家庭带来巨大的危害，将会得不偿失。

律师王优银表示，过去的报道中出现过“假结婚”绕开限购政策的情况。如果说房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税，其行为并不违法，但是这里毕竟涉及到几个婚姻关系，关于夫妻个人财产的分割及家庭债务问题极有可能发生纠纷，一旦购房者就财产分割问题反悔，要求分割另外一方名下的其他财产，不但达不到避税目的，还会产生其他纠纷。

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