房价大跌，如何退房？
发布时间：2012-01-10
房价大跌，如何退房？
倘若你刚刚签订了购房合同，支付了购房款，不料政府出台了限购房政策，眼看房子要跌了，怎么办？拿在手里，如果房价一直往下跌，就得不偿失；反悔吧，卖方不同意你退房。那么已经签了合同交了定金、首付款，甚至全款都已支付的购房合同还能毁约吗？如何你是买家仅仅因为房价大跌之故就主张退房，断然不能得到法院的支持。但退房也并非没有可能。下面，本律师就从法律和实践中分析一下退房的可行性。
我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法及违规；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、有失公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。
退房三部曲：
第一步 确认是否符合退房条件
其实，在买房过程中的大多开发商都有一些不规范操作，他们在资金、工程进度等方面都会存在问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行。要找退房的理由，可以仔细对照如下情况：
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出现下面几种情况的可以退房：1、延迟交房后经催告后三个月内仍未能交房的。2、开发商证照不全。3、开发商任意改变合同约定的设计。4、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。5、由开发商造成无法办理产权证的。6、房屋面积实际误差超过3%。7、开发商不能出示竣工备案表，或者房屋主体结构质量不合格，导致合同目的不能实现。8、签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押的。9、未取得商品房预售许可证明签订商品房预售合同的。10、一房二卖，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。11、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。12、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。13、预售商品房的购买人未在商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的购买人未在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的。
同时，仔细验房、查看楼书、开发商的广告、合同、小区各项共有产权是否被挪做他用。针对曾有业主因室内空气质量问题要求退房而诉讼失败的案例，律师提醒消费者，消费者在购房、装修、购买家具和商家签订合同时，最好在合同中增加保证室内空气质量的条款，一旦发现家里存在有害气体污染问题，可作为解决问题的依据。同时，可在购买房子之前请室内环境检测专家对室内空气中有害物质含量进行检测，如果室内空气质量超标，可以作为退房的理由之一。
第二步协商不成再诉讼
抓住把柄，保留证据，最好先请专家鉴定，若确属开发商责任，就算闹到法庭，法院会支持业主。
律师建议，如果满足合同约定的赔偿或退房条件，业主最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。
如果开发商开出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况或收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主推房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴的退房请求，律师建议，业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支出。
第三步索要直接或间接损失、违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出费用。简单一句话，这就是我们的目的，就是赔偿差价。当然，房价大跌就不存在要求开发商赔偿差价的问题了。
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。
实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法及违规；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、有失公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。
退房三部曲：
第一步 确认是否符合退房条件
其实，在买房过程中的大多开发商都有一些不规范操作，他们在资金、工程进度等方面都会存在问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行。要找退房的理由，可以仔细对照如下情况：
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出现下面几种情况的可以退房：1、延迟交房后经催告后三个月内仍未能交房的。2、开发商证照不全。3、开发商任意改变合同约定的设计。4、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。5、由开发商造成无法办理产权证的。6、房屋面积实际误差超过3%。7、开发商不能出示竣工备案表，或者房屋主体结构质量不合格，导致合同目的不能实现。8、签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押的。9、未取得商品房预售许可证明签订商品房预售合同的。10、一房二卖，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。11、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。12、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。13、预售商品房的购买人未在商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的购买人未在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的。
同时，仔细验房、查看楼书、开发商的广告、合同、小区各项共有产权是否被挪做他用。针对曾有业主因室内空气质量问题要求退房而诉讼失败的案例，律师提醒消费者，消费者在购房、装修、购买家具和商家签订合同时，最好在合同中增加保证室内空气质量的条款，一旦发现家里存在有害气体污染问题，可作为解决问题的依据。同时，可在购买房子之前请室内环境检测专家对室内空气中有害物质含量进行检测，如果室内空气质量超标，可以作为退房的理由之一。
第二步协商不成再诉讼
抓住把柄，保留证据，最好先请专家鉴定，若确属开发商责任，就算闹到法庭，法院会支持业主。
律师建议，如果满足合同约定的赔偿或退房条件，业主最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。
如果开发商开出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况或收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主推房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴的退房请求，律师建议，业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支出。
第三步索要直接或间接损失、违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出费用。简单一句话，这就是我们的目的，就是赔偿差价。当然，房价大跌就不存在要求开发商赔偿差价的问题了。
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。
实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
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