某公司与海南某农场土地租赁合同纠纷案评析

本院认为，本案的焦点是上诉人2005年10月31日《关于解除〈使用土地合同书〉的通知》的效力以及原审判决关于上诉人与被上诉人2001年5月29日签订的《使用土地合同书》中土地租赁期限应为20年即履行期限至2020年6月1日届满是否正确的问题。首先从2005年10月31日上诉人《关于解除〈使用土地合同书〉的通知》的效力问题。《中华人民共和国合同法》所指的合同的解除是指合同成立生效后，由双方当事人协商一致，或者由一方当事人提出意思表示停止合同的效力，致使合同的权利义务终止的活动行为。上诉人与被上诉人2001年5月29日签订的《使用土地合同书》约定了解除合同的条件。根据《合同法》第93条的规定，上诉人与被上诉人之间在合同中约定解除条件，当该条件具备时，一方当事人就享有解除权。同时根据《合同法》第96条的规定，以约定条件具备解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除的效力。因此，上诉人与被上诉人在土地使用合同中约定该合同解除的条件即在两个月未交纳土地租金是否成立并当然导致合同的解除是本案调查的重点，这直接决定着上诉人解除权的效力问题。根据被上诉人签收并提交的上诉人2002年6月10日交款通知书的内容，中海公司接手经营之前，被上诉人未按时足额交纳租金，存在拖欠租金的情形，截止到2002年5月底，被上诉人共拖欠租金108668.00元人民币(中海公司于2002年5月15日接手经营，被上诉人交纳租金应计算至2002年5月14日，即被上诉人实际拖欠租金100335元)。此时上诉人主张解除合同条件即拖欠租金两个月未交的条件已经具备。该交款通知书中还规定了“请在2002年6月30日之前交完所欠的土地使用费及滞纳金共计人民币111073.00元，否则按合同规定终止合同，收回土地”的内容。根据《合同法》第95条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定。上诉人未在2002年6月30日确定的期限内解除合同，解除权消灭，应继续履行合同，不得再以同样的理由解除合同。事实上上诉人交款通知发出后二年，被上诉人于2004年7月5日交纳10万元租金给上诉人，上诉人予以接受未提出任何异议，说明了上诉人接受并默许了被上诉人延迟交纳租金的行为即合同一直在履行之中。被上诉人在2005年7月5日交纳10万元租金后，仅拖欠租金335元(被上诉人又于2005年12月9日交纳5万元，2006年7月交纳2万元给上诉人)。上诉人2005年10月31日再以拖欠租金二个月以上为由解除合同在事实上并不成立。即在被上诉人欠租金，上诉人催告并确定还款期限否则终止合同的情况下，上诉人当时没有行使解除合同的权利却在后来接受被上诉人以前所欠的租金，又以拖欠租金二个月以上为由解除合同没有事实依据。被上诉人对债务(租金)的履行属于迟延履行并得到了上诉人的接受和认可，不属于未履行。上诉人上诉认为被上诉人未履行其经营期间的债务(租金)，而主张根据《合同法》第94条第3款的规定，解除《使用土地合同书》的通知有效无事实依据。同时，需要指出的是，由于被上诉人欠中海公司工程款，执行阶段因被上诉人无现金抵债，法院将3.9824年的“东南亚风情村”的经营权抵债给中海公司，其所依据的海南省价格事务所对经营权限抵债的估价中已说明“若发生东南亚风情村经营权转移，《使用土地合同书》中的权利义务在东南亚风情村经营权转移期间随之转移”。法院在2002年3月26日的(2001)海南执字第42-12号裁定中也重申中海公司从2002年5月15日起至2006年5月9日为止的经营期间内，被上诉人一切的债权债务由中海公司享有或承担，而且在事实上，这段时间里“东南亚风情村”的实际经营者一直在向上诉人交纳土地使用费，直到上诉人2005年10月31日向被上诉人发出解除土地使用合同通知之前。综上所述，被上诉人经营权转移抵债之前，即2005年5月14日之前拖欠上诉人的土地租金，但上诉人未在规定的解除权期限即2002年6月30日行使解除合同的权利，却在2004年7月5日接受被上诉人所欠的租金，双方实际上一直在履行合同，中海公司经营期间，实际经营者已向上诉人支付土地使用费。因此，上诉人于2005年10月31日以被上诉人欠交土地租金二个月以上为由向被上诉人发出解除土地使用合同与事实不符，该解除合同通知不符合双方约定的解除合同的条件，应认定为无效。2001年5月29日双方签订的《使用土地合同书》应继续履行。其次，关于土地使用年限的确定问题。由于当事人在一审的诉讼请求中未提出该问题，现双方于2001年5月29日签订的《使用土地合同书》关于土地租用年限的约定来源于且与1998年10月19日双方的《租赁土地合同书》一致，不违反当时法律法规禁止性规定。一审法院对此主动审理，程序上违背了不告不理的诉讼原则，应予纠正。即双方当事人应按照2001年5月29日签订的《使用土地合同书》关于土地租用年限的约定来履行。总之，上诉人和被上诉人应全面忠实地履行2001年5月29日签订的《使用土地合同书》所约定的权利和义务，维护社会经济秩序。

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