物业费纠纷案件审理中应明晰的问题
（一）对业主合同抗辩权的行使是否支持
法律基于合同履行中的诚实信用原则及公平原则，在双务合同履行中赋予当事人各种抗辩权，使之可以在给付利益实现陷于危机时对抗对方当事人之请求，充分预防各种不公平及利益受侵害的情况发生。在物业纠纷中业主往往以拒绝交纳物业费作为对物业服务企业的抗辩，试图维护自身权益。物业服务合同属于双务合同，业主可以通过行使合同抗辩权来保护自己，但在多大程度上可以行使这一权利还要区分具体情况。
业主与物业服务企业之间存在合同关系，业主的主要义务是交纳服务费用，物业企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这一权利在学理上被称为后履行抗辩权。如果业主认为物业服务企业违反合同约定，即其不履行或者不适当履行合同义务，根据《合同法》有关违约责任的规定，应当首先确定属于根本违约还是一般违约。如果物业服务企业的行为属于根本违约，完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。具体而言，对于物业服务区域的维修、养护、管理，卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项，物业服务企业根本没有提供，应属于根本违约的情形，业主有权拒绝交纳物业服务费。
后履行抗辩权的适用是以对方未履行作为要件，如果对方已履行义务，另一方就不得主张抗辩权，否则有悖公平原则。虽然《合同法》第六十七条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，但该条规定未对“不符合约定”的范围加以定义，在审判实践中应当结合实际情况综合认定。笔者认为，如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位，虽然存在一些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现，业主就无权引用合同履行抗辩权。物业公司基本提供了物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此情形应属于一般违约。物业服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。业主可以要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任，但其不支付物业费的抗辩不应支持。还应注意的是《合同法》规定的后履行抗辩权其性质属于阻却的抗辩权，并非灭权的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。[③]当物业服务企业进行事后补救，完全履行了合同的义务，合同的目的得以实现，后履行抗辩权消失，业主就应当履行自己的相应义务，交纳物业服务费。
(二)对业主申请变更物业服务价格的裁量
在物业费纠纷中，业主往往请求法院变更物业服务价格。依法理，合同变更的形式包括法定变更、裁判变更和协议变更。法定变更一般是由于违反了法律的禁止性规定，依法律的强制性规定直接变更。协议变更是当事人协商一致的结果，体现当事人意思自治。裁判变更是人民法院或者仲裁机构依当事人申请，依照法律对可变更、可撤销合同进行干预的结果，体现了国家对合同自由的适度干预。依照《合同法》第五十四条的规定，可变更的合同包括：因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同（受损害方有权请求变更）。需要注意的是，撤销权和变更权的除斥期间为一年,根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。进而按照这一规定请求人民法院变更合同的权利亦消灭。在物业服务合同中服务价格的变更适用上述基本规则。在审判实践中，法院在审理此类案件时应先查明业主的申请是否过除斥期间，接着应针对业主请求变更物业服务价格的具体情形依照法律规则逐一分析确定是否准许变更。
（1）业主以前期物业服务合同系格式合同为由，请求变更物业服务价格。
业主主张在购房时所签订的物业服务合同是格式合同，在订立前期物业服务合同时并无选择的余地，该协议不是其真实的意思表示。在上述情形下,如果业主没有提出其他的理由,对此类变更物业服务价格的诉讼请求,不应支持。依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《物业管理条例》这样规定是因为商品房售出的过程一般是比较长的时间，业主陆续入住小区，短时间内无法成立业主大会和业主委员会来代表业主行使权利，但是对小区的维护是从建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由开发商与物业服务企业订立合同满足前期物业需求。依照《物业管理条例》规定，如果业主对前期物业不满意，又无法与物业公司就变更物业服务价格达成一致意见，经业主大会作出决议，可以成立业主委员会，终止前期物业服务合同，选聘新的物业服务企业。这也就意味着业主面对此种情形时具有自主选择的权利，其意思自治并未受到限制，其权利受到制约时有相应的救济手段，因此在这种情形下应尊重当事人的意思自治，不应由法院裁判权介入，不应支持业主的变更请求权。否则可能导致司法对私法自治的过度干预,影响物业服务市场的正常发展。
（2）业主以物业服务价格的计算依据不实为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张，如果经法院查证属实，一般应当予以支持。在订立物业服务合同时，业主依据物业服务企业提供的服务价格计算资料进行物业成本分析，进而衡量物业服务企业要求的价格是否合理。如果物业服务价格的计算依据不实，致使物业服务价格虚高，业主误以为真并以此作为判断依据，那么业主就是在受欺骗状态下与物业服务企业订立合同。物业服务企业的这种行为属于欺诈行为，其以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立合同，这属于《合同法》第五十四条规定的：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此业主作为受损害方有权请求人民法院变更，其诉讼请求应予以支持。
（3）以物业服务距离双方约定标准有差距为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张一般不应当支持。物业服务标准是双方当事人约定的结果，合同的订立是当事人真实的意思表示，物业服务企业的服务未达到约定的标准是在合同履行过程中出现了瑕疵，不符合约定内容，并不符合法定可变更的情形，其变更请求不能支持。物业服务企业违反了服务约定，业主为了维护自身权益，可以要求其承担违约责任，或者与其解除合同，另聘新的物业服务企业。
（三）对双方当事人是否违约的认定
在物业服务费纠纷案件中当事人要求对方承担违约责任，首先需要对是否违约予以认定。只有认定违约的事实，才能确定违约责任主体以及承担责任的比例。业主的违约形式多是不按期交纳物业费，其违约责任的承担一般在物业服务合同中约定为：如果逾期交纳物业费则按迟延支付的天数，以及依所欠数额的一定比例支付违约金。物业公司的违约责任在合同中则多是约定如果对业主造成损害则对业主的损害给予赔偿。但在实践中业主多是要求对以往所欠物业服务费用减少一部分收取的方式来承担违约责任。由于对业主造成的损害多难以具体计算，例如物业服务企业不及时修剪草坪影响小区美观，缺乏对小区流浪狗有效管理夜间乱叫影响居民休息等，对业主的损失很难做具体衡量。因此针对物业服务合同的特点，减少费用的方式是比较合适的承担责任的方式。
对业主是否违约的认定是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断。对物业服务企业是否违约则比较难判断。每个业主对物业提供的服务有自己的评判，作为业主的一种主观认识，业主认为物业企业的服务是否达到标准的程度是有差别的。小区的业主很多，每个人都有不同的认识观念，就会形成多种认识究竟以谁的为准难有定论。物业公司提供的物业服务到底值不值，一般的业主没有自行评判的能力，法官的评判也难说客观公正，毕竟要判断的要素很多且专业。因此由专业的机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、业主要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致的做法比较科学。当事人可以向法庭申请由专业人员出庭进行说明，法庭也可以组织专业人员进行对质。专业人员出庭有利于法官对证据作出正确判断。法院根据物业服务不达标的程度，酌情降低物业服务费，既维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。
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