承租人如何巧妙争取厂房拆迁补偿

在每个城市的城乡结合地区，都存在着大量的私营企业和加工厂房，这些企业的老板大多从外地来到城市打拼的，经过一些年的奋斗，有些企业已经初具规模。
    然而，好景不长，随着城市化建设的加快，这些企业主不断因为征地拆迁而在此迁移。在迁移过程中，有些企业因为拆迁而爆发，更多的企业因为拆迁而一蹶不振。可以说，拆迁队企业来说是一次生死考验的关头！
    如何在拆迁中维护自己的合法权益，拿到足额的补偿款，以便继续经营，是所有承租厂房的私营企业主在面临拆迁时最苦恼的问题。通过下面这个案例，试图为这些继续帮助的人们提供一些指引。如有具体问题，请来电咨询。
【案情介绍】
    苗先生是外地来京创业人员，2003年在大兴区旧宫镇经营一家家具厂（个体工商户）。其厂房大约占地1000平米，车间和办公用房总建筑面积约600平米，是从一位姓刘的村民处租赁而来的，当时只有大约400平米的办公用房，车间是苗先生自建的。每年租金为30万元。在经营的过程中，苗先生进行了装修，并安装了暖气和锅炉房，车间安装有烤漆间。
    2009年4月，该地区因市政建设，苗先生的工厂纳入到拆迁范围。房东刘先生向苗先生提出解除租约，限期1个月内搬迁，免除后期租金。苗先生不同意，主张要求补偿搬迁损失和自建房屋的补偿。房东说这与其没有关系，让其直接找拆迁办解决。苗先生找到拆迁办，工作人员告诉他，该房屋的补偿问题已经与房东刘先生达成补偿协议，并说拆迁补偿不针对承租人。自此，苗先生在房东与拆迁办之间经多次交涉没有结果。绪聘请律师代为维权。
【维权经过】
   律师接受苗先生的委托后，通过非诉讼的发函谈判，同时配合诉讼方式巧妙地为承租人苗先生取得了相应补偿款180万元。
     维权第一计：吴律师先向拆迁方送达《律师函》一份，阐明作为承租人苗先生的立场以及在拆迁法律关系中的法律地位，要求拆迁办停止向房东支付补偿款，并主持协调。

    《律师函》发出之后，房东原本顺利能够拿到的全部补偿款被临时冻结，无法支取。达到了保全的效果。
     维权第二计：证据保全。让承租人苗先生对厂房内的全部设备、装修情况、自建房进行了公证保全，以备拆迁办随时可能的强拆。同时在不同角落加装监控摄像头，掌握不明身份的人偷拆的证据。并安全转移重要文件和材料，以及贵重设备。
     维权第三计：向法院起诉房东，主张租赁合同无效，以此房屋属于违章建筑为由，要求返还房屋租金和装修费、设备费以及自建房费用总计220万元。此诉讼的目的是向房东表明此房屋面临法院认定为违章建筑的可能，而法律规定违章建筑不给于补偿，其可能取得的补偿款将化为泡沫，形成玉石俱焚的事态。同时房东可能因为合同无效而赔偿我方各项经济损失220万元的后果。

【维权结果】 
    三计之后，在等待大约20天之后，终于接到了拆迁办的电话，说房东愿意和我们一起谈谈。经过三轮谈判，最终确定了180万元的拆迁损失补偿。
    从一分钱不补，到得到180万元的补偿，对承租人苗先生而言可谓大获全胜。

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