民 事 判 决 书

（2010）渝三中法民终字第619号

上诉人（原审被告）：段贤权，男，1958年8月16日出生。

被上诉人（原审原告）：蒋兴明，男，1956年4月8日出生。

被上诉人（原审原告）：董世美，女，1959年5月25日出生。

上诉人段贤权因与被上诉人蒋兴明、董世美房屋买卖合同纠纷一案，不服武隆县人民法院（2009）武法民初字第1903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈锡钟担任审判长与审判员余云中、代理审判员倪静参加评议的合议庭，审理了本案。现己审理终结。

原审法院审理查明：2000年12月30日，蒋兴明与段贤权签订房屋买卖合同，约定蒋兴明将位于武隆县巷口镇中堆坝村梁子上村民小组的土木结构房屋和猪圈（共计约140㎡），以1800元的价格卖给段贤权，并约定房前晒坝交段贤权管理使用。双方在合同上签字、捺印,武隆县巷口镇中堆坝村梁子上村民小组在该合同加盖了公章。合同签订当日，双方即按合同进行了交付。此后，段贤权长期在武隆县巷口镇中堆坝村梁子上村民小组生产、生活。另查明：蒋兴明与董世美系夫妻，董世美系前述房屋的共有人。段贤权向蒋兴明所购房屋己于2007年9月被拆除。蒋兴明、董世美诉至原审法院，请求确认，蒋兴明与段贤权于2000年12月30日签订房屋买卖合同无效。

原审法院审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据土地管理法规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，每户农村居民只能拥有一处宅基地，只有具备特定集体经济组织成员资格的农村居民才能取得相应的宅基地使用权;而段贤权不是蒋兴明所在地的集体经济组织成员，所提供的证据不足以证明其作为农村居民没有取得或己丧失了宅基地使用权，故其不具备受让蒋兴明宅基地使用权的资格，双方所签订的合同无效。段贤权辩称蒋兴明的诉讼主张己超过诉讼时效的理由，没有提供充分的证据证明，不予采纳。对于因合同无效而产生的其他权益，双方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：一、蒋兴明与段贤权签订的房屋买卖合同无效；二、在本判决生效后，蒋兴明、董世美立即返还段贤权购房款1800元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2008年12月31日起计算至履行完毕时止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由段贤权负担。

上诉人段贤权不服上述判决，向本院提起上诉称，二被上诉人房屋在出卖前己有几年无人居住，濒临垮塌；在上诉人购得后，作了大量修缮后才入住至今。虽然上诉人的户籍与二被上诉人不是同组村民，但上诉人在购买二被上诉人的房屋后即将原来居住地的房屋出卖，在征得二被上诉人当地村委会同意的情况下，全家搬至该地生产、生活，二被上诉人还赠送了一块承包地交予上诉人进行耕种。上诉人居住讼争房屋长达七、八年之久。后在政府拆迁时，二被上诉人亦未对房屋出售的事实提出异议，政府相关职能部门亦将上诉人纳入补偿安置范围并登记造册。因此，二被上诉人现主张十年前签订的房屋买卖合同无效，有违诚信。原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回二被上诉人的诉讼请求。

二被上诉人蒋兴明、董世美答辩称，其出售房屋属宅基地使用权的转让；按照我国法律规定，国家禁止宅基地使用权向集体经济组织以外的居民转让。由于上诉人与二被上诉人不是同一经济组织成员，故该转让违反法律强制性规定而无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，根据土地管理法第六十二条第四项“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，法律上并未禁止农村村民出卖住房，该条文仅对村民再次申请宅基地予以禁止。即使依据该法第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，也只限制了将农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设的情形，而非对农村村民出让、转让宅基地情形的禁止。在本案中，蒋兴明与段贤权签订房屋买卖合同时系双方的真实意思表示，并且该房屋买卖合同己征得当地集体经济组织的认可；段贤权购买该房后长期在该房所在地进行生产、生活，实质上具备了当地集体经济组织村民资格，故蒋兴明与段贤权之间的房屋买卖合同并未违反土地管理法及国家相关法规的强制性规定，应当有效。段贤权上诉请求确认与蒋兴明之间签订的房屋买卖合同有效的理由成立，本院予以支持。原审判决虽然认定事实清楚，但适用法律不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销武隆县人民法院（2009）武法民初字第1903号民事判决；

二、驳回蒋兴明、董世美的诉讼请求。

本案一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，由蒋兴明、董世美负担。

本判决为终审判决。

审  判  长      陈  锡  钟

审  判  员      余  云  中

代理审判员      倪      静

二○一○年六月十日

书  记  员      张       帆

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