民事判决书-农村房屋买卖

（2008）通民初字第545号

    原告何玉田，女，1925年2月20日生，汉族，，农民，住本县隽水镇白沙社区十四组杨垅屋。

    被告陆忠恕，男，1945年12月2日生，汉族，农民，住本县隽水镇白沙社区十四组杨垅屋（系原告之女婿）。
    被告涂三保，女，1952年3月8日生，汉族，湖北省通城县人，农民，住本县隽水镇白沙社区十四组杨垅屋（系原告之女）。
    被告潘龙标，男，1970年4月12日生，汉族，湖北省通城县人，农民，住本县隽水镇白沙社区杨垅屋。

原告何玉田与被告陆忠恕、涂三保、潘龙标房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何玉田的委托代理人方宏亮，被告陆忠、涂三保，被告潘龙标及其委托代理人吴敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    原告何玉田诉称，我与被告陆忠恕、涂三保系岳母与女婿、母女关系，在一起生活。上苠纪70年代，我在隽水镇白沙社区十四组杨垅屋场建造一幢155.56平方米的土坯房，到了80年代，被告陆忠恕、涂三保另址建造了新房。2003年12月，被告陆忠恕、涂三保没有征得我的同意擅自与被告潘龙标签订房屋买卖协议，将我的房屋以5200元的价格转让给被告潘龙标。随后，被告陆忠恕又将代我保管的集体土地使用权证交给了被告潘龙标。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者租用于非农业建设。被告陆恕、涂三保与被告潘龙标签订的房屋买卖协议严重损害了我的合法权益，也违反了国家的法律规定，是无效的。请求判令被告陆忠恕、涂三保与被告潘龙标签订的房屋买卖合同无效，由被告潘龙标退还我所有的房屋，同时归还我集体土地使用权证。
    被告陆忠恕、涂三保辩称，我们是一个普通的农民，不懂得集体土地不能转让，我们将原告的房屋出卖给了别人，损害了原告的利益，愿意按法律程序进行处理。
    被告潘龙标辩称，原告提起诉讼，属于不诚信，见利忘义的行为，我是原告及被告陆忠恕、涂三保夫妇从1998年起请来为其家种田的农民，公粮由我负责交纳。由于原告及被告陆忠恕夫妇建造了新房，就将十四组场垅屋的土坯房旧屋无偿交由我居住管理，由于房屋无人居住，年久失修，厨房倒塌，我一家人住进后,对房屋进行了多次检修,重新建造了厨房,居住四、五年后，原告及被告陆恕、涂三保夫妇决定将该房屋卖给我。2002年11月10日与我签订了“房屋买卖协议”书，约定房屋卖价5200元，原告及被告陆忠恕夫妇与我三面言定，钱屋现交，不留瓜葛，同时约定了房屋的四至界线，从卖房之日起双方不得有任何反悔，在卖房签协议之日双方请了村干部、组民每户一人参加，经组里同意，与生产组订立了土地转让合同，我向组里交纳了土地转让费1300元，现在时过多年，原告提出反悔，实属不诚信的行为；其次，原告及被告陆忠恕夫妇与我签订的房屋买卖协议是有效的，是双方真实意思表示，原告虽然没有在协议上签字，但在房屋买卖过程中其一直参与在场，只是年岁已高，加之原告与被告陆忠恕夫妇没有分家，是一家人，才没有签字，事实上房屋买卖已时隔6年，原告一直没有提出过异议，只是由于现在政府搬迁，需要在该村十四组土地上建广场，该土地升值了，才昧着良心反悔；最后，房屋买卖关系有效，宅基地是集体所有，我虽然没有迁移户口到白沙村，但十几年为原告及被告陆忠恕种田打工中，实际上承担了村民的义务，经村组正式与我签订合同，收取土地转让费，将土地转让给我，我已取得了该土地的使用权，加之例似我与原告之间的土地房屋买卖，全国何止万千，如果都像原告不讲诚信，势必严重影响社会经济秩序，请求依法驳回原告的诉讼请求。
    庭审中原告提供了如下证据：
    1、被告陆忠恕、涂三保与被告潘龙标签订的“卖房契”1份，欲证明三被告将属于原告所有的房屋买卖的事实。
    2、农村宅基地登记申请书审批表1份，欲证明该争议房屋的宅基地使用权人为原告何玉田土地性质为集体土地。
    被告陆忠恕、涂三保对上列证据无异议。
    被告潘龙标对证据1、2的真实性无异议，对证据1异议称，签订房屋买卖协议时，原告在场，并参加了吃饭，是原告同意买卖的。
    被告陆忠恕、涂三保未举证。
    被告潘龙标向法庭提供了如下证据：
    1、陆忠恕、涂三保与被告潘龙标签订的卖房契1份，欲证明被告陆忠恕、涂三保卖给被告潘龙标的是房屋，土地被告陆忠恕夫妇清楚属集体所有，没有进行买卖。
    2、2008年7月6日白沙社区出具的证明1份，其内容为潘龙标购买陆忠恕、涂三保房屋一事，我社区应十四组邀请和报告已派四位干部参加（王正平、吴建明、张国龙、皮风先），并与小组签订协议书后社区盖章认可，同时收了潘龙标300元的房屋出售转让费，同时证明，陆忠恕、涂三保和其母何玉田在村户口册上是一个家庭，欲证明被告潘龙标买房时，是经村组同意的，并证明原告与被告陆忠恕、涂三保系一家人没有分家。
    3、白沙社区十四组三十五位组民签名的房屋买卖情况说明1份，欲证明被告潘龙标与原告及被告陆忠恕、涂三保夫妇房屋买卖时的实际情况与经过。
    4、（1）证人涂清泉的调查笔录1份；（2）证人李风梅的调查笔录1份。欲证明争议房屋买卖时的实际情况与经过。
    5、（1）2002年11月10日隽水镇李家塘村四组与潘龙标签订的土地转让合同1份；（2）2002年11月10日四组收取潘龙标买陆忠恕老屋地基费130平方米，1300元收据1份；（3）通城县隽水镇李家塘村收取房屋转让费300元的收据1份。以上欲证明村、组集体将原告所卖房屋的土地使用权一并转让给被告潘龙标的事实。
    原告对被告潘龙标提供的证据1无异议，对证据2异议称社区的证明卖房的经过属实，但原告与被告陆忠恕、涂三保系两个家庭，对证据3异议称，不符合证据的形式要件，内容也有不真实的部分，对证据4异议称，证人没有出庭作证，其次证人只能对客观事实作出陈述，不应有评判的言语，对证据5异议称，被告与村、组的行为，原告不清楚。
    上列证据经当事人质证、认证后，本院认为，原告提供的证据1、2，被告对其真实性均无异议，予以采信；被告潘龙标提供的证据1，原告无异议，予以采信；证据2，白沙社区的证明事实客观、真实，予以采信；证据3，因其不具备证据的形式要件不予采信；证据4，证人没有出庭，不能作为定案的依据，不予采信；证据5，被告潘龙标提供的属原始2证，内容客观、真实，予以采信。
    根据原、被告的举证、质证，本院认定及查明的事实，可确认如下事实：原告何玉田与被告陆忠恕、涂三保系岳母与女婿、母女关系，是一个家庭在一起生活，二十世纪七十年代，原告何玉田在隽水镇白沙社区十四组杨垅屋场建造一幢155.56平方米的土坯房，原告何玉田为房屋所有权人，八十年代，被告陆忠恕、涂三保另址建造新房，原告与被告陆忠恕、涂三保一道搬迁新房居住。1998年被告潘龙标为原告及被告陆忠恕、涂三保夫妇全家种田，从原居住地云溪乡棋盘村五组搬迁至原告及被告陆忠恕夫妇为其提供的本案争议的房屋中居住，被告潘龙标一家人在该房中居住多年后，原告及被告陆忠恕、涂三保夫妇决定将该房屋以5200元的价格变卖给被告潘龙标，并于2002年11月10日签订“房屋买卖协议”，订立协议时原告及被告陆忠恕、涂三保均在场，并请村委会及组民每户一人到场，三而言定，房款现交，协议约定了四至界线及宅基地所有权为集体所有，由集体处理，隽水镇李家塘村四组于同日与被告潘龙标、订立土地使用权转让合同，将该房屋所占土地130平方米转让给被告潘龙标，土地转让费为1300元，四组收取了转让费1300元，白沙社区收取了转让费300元，尔后，被告潘龙标居住该房屋至今，期间因房屋破旧，被告潘龙标多次对该房屋进行检修，并新建了厨房一间。
    同时查明，被告潘龙标系本县云溪乡棋盘村村民，自1998年到白沙社区打工后，全家迁出，其老家的一栋破旧土房因无人居住，早已倒塌，村组也没有分配责任田给其家耕种，其作为公民的政治权利和义务，全部由居住地白沙社区管理。
    本院认为，原告何玉田联与被告陆忠恕、涂三保系岳母与女婿、母女关系，一家人一起生活，为一个家庭，被告陆忠恕、涂三保在原告知情并亲自参与的情况下将原告所有的房屋卖给被告潘龙标，并订立房屋买卖协议，应认定原告何玉田同意买卖，其以未在协议上签字为由认为买卖协议无效的理由不成立，农村房屋的买卖法律没有明确禁止，原、被告双方就房屋买卖达成协议是双方真实意思的表示，应认定为有效，原告在将房屋变卖的同时，声名土地所有权属集体所有，原告无权变卖，被告潘龙标经得村、组集体同意与村、组集体订立土地，村、组集体收取了土地转让费，应认为原告同意村、组集体将属于其所有的宅基地收回进行变卖，至于村、组集体的转让行为是否合法，应由土地管理部门进行处理；原告何玉田、被告陆忠恕、涂三保夫妇作为一人家庭，已另址建造新房，再拥有宅基地，不符合”一户一宅的土地管理法律规定，被告潘龙标除现居住的房屋外，无其他居住的房屋，为了保护正常的经济秩序，维护社会的和谐发展，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第二十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
    驳回原告何玉田的诉讼请求。
    本案依法收取案件受理费50元，由原告何玉田承担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审  判  长    胡       波
                                                     审  判  员    游  庆  武
                                                     审  判  员    李  海  明
                                                 二00八年十二月二十四日
                                                     书  记  员    王  继  明

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