农村房屋买卖、转让纠纷案件的裁判原则、路径
在第十届全国人大常委会第十二次会议审议的《中华人民共和国物权法草案》第162条曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”[4]鉴于立法机关认为该意见尚不成熟，《物权法》没有采用该草案规定，回避了此问题，农村房屋能否转让仍处于不明确状态，有待于将来的立法明确。但是，面对当事人之间大量关于农村房屋买卖、转让纠纷案件，法院和法官不能等待和拒绝受理、裁判纠纷，必须确立正确的裁判原则，选择切实可行之裁判路径、方法。
1、正确适用法律，依法认定农村房屋买卖合同的效力
在现行法治社会，法院裁决任何纠纷案件，在有法律明确规定的情况下，必须适用相关法律规范，而非其他社会规范。农村房屋买卖纠纷问题很多，由于现行法律、法规对此缺乏明确规定，法院在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。同类案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如《土地管理法》第62条或第63条，判决结果亦会截然不同。从国家立法看，目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面的民事法律，仅靠《民法通则》、《土地管理法》等中的极少规范进行调整。与成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法存在大量的法律真空。规范农村房地产买卖的法规内容模糊，很大一部分依靠政策性文件调整，不仅系统性差，而且存在矛盾、权责不清等问题。但就农村房屋买卖、转让合同而言，是一种民商事合同关系，当然受合同法的调整。故认定合同效力时，当然适用《合同法》中关于合同效力的一般规定。同时，基于农村房屋买卖行为具有其特殊性，所以除了《合同法》的一般规定之外，其效力还需结合其他法律和政策的特殊要求。只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件，以及农村房屋转让的特殊有效要件，才能认定该合同有效。
在法律规定不一致或冲突时，法官应当正确适用法律规范：其一，特殊法优于一般法原则。合同法相对于其他关于农村房屋买卖、转让的法律规定而言为一般法，如其他法律对农村房屋买卖、转让有特殊规定的，应优先适用。其二，实行后法优于前法的原则。同一层次的法律、法规有不同规定的，优先沿用后法的规定。其三，适用地方性法规，不得违反国家法律、法规的规定和立法精神。
正确适用法律，依法认定农村房屋买卖合同的效力，是审理好此类民事纠纷案件的关键。“无效法律行为最常见的形态是无效合同，合同无效的缘由和效果如何确立，不仅在微观上牵涉当事人切身利益，在宏观上还关系到国家的干预限度和私人的自由空间，当为重大问题。”[5]在房屋买卖合同中，农村房屋买卖、转让合同被认定无效居多，人民法院面对汹涌澎湃的农村房屋转让交易，是堵是疏，必须慎重考量。
2、参照和补充适用国家政策，限制城镇居民购买农村房屋
如上述，农村房地产立法存在大量的法律真空，事实上靠依靠政策性文件调整，而国家政策禁止城镇居民向农村扩张、购买农村房屋。法院在审理案件时，要正确地认识政策与法律关系，应有条件地依据国家政策裁处纠纷。国家成文立法具有一定的滞后性，法律、法规有一个逐步完善的过程，难免发生一些新旧法律规定有不一致的地方，法律法规与国家政策不一致的地方。但在法律和政策的适用上，基本原则是“有法依法，无法依政策”。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”在审理裁决案件时，法官须参照国家政策规定。在法无明文时，可以国家政策为补充，作为民事纠纷的裁判依据。农村房屋买卖、转让往往缺乏明确的法律规定，政策性较强，法官在处理农村房屋转让纠纷时，则应主动参照国家政策的规定和精神，妥善处理。
法官参照适用国家政策裁决案件，主要体现在以下两方面：一是农村房屋转让行为违反法律、法规和政策性规定和精神的，应当依法认定房屋转让合同无效，不具有法律约束力；二是政策方面的要求虽不导致所涉农村房屋转让合同无效，但却可能影响合同在客观上无法继续履行，故可判决解除合同，驳回受让方要求继续履行合同的诉请。
3、遵循等价有偿和诚实信用原则，公平处理无效转让行为，均衡保护各方利益
公平、等价有偿和诚实信用是进行民商事活动的基本原则。法院在裁判农村房屋买卖、转让纠纷案件时，当然应当遵循这些基本原则，公平、合理地认定当事人民事责任，均衡保护各方民事主体的不同利益诉求。因为城镇居民不享有购买农村房屋及其相应宅基地的权利，买卖农村房屋行为一经法院判决，败诉的只能是受让方。尽管买卖行为无效，但出卖房屋的农民反悔行为，违背了诚实信用原则，这本身也是与法律理念所不符，与社会上通行的道德观念相冲突。对这类案件，如果简单地判决由出卖人和买受人各自向对方返还购房款项和房屋，忽视买受人遭受的实际利益损失和出卖人的背信行为，法院的判决难以体现社会效果。但是，如果判决出让方赔偿相对方巨额损失，由于大部分农民的经济状况并不是很好，有的根本无履行能力，这样的判决不但无法使受让方的权利得到充分保护，而且会使农民陷于债务重负，也不符合公正司法要求。故法官在裁决农村房屋买卖、转让纠纷案件时，必须时刻牢记公平、合理原则，均衡保护各方利益。
综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受让人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；最后，返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
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