浅析农村房屋买卖的若干法律问题
一、农村房屋买卖的标的物产权结构模式。
从物理学的角度而言，任何房屋都是建立在特定的土地之上的，它不可能独立于土地之上而成为空中楼阁。从各国的立法例来看，房地产的产权结构主要有以下几种：其一是以德国、瑞士民法为代表，认为房屋与土地不可分，房屋应为土地的一部分，不能成为独立的不动产。如《德国民法典》第94条第1款规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的生产物，属于土地的主要组成部分。”《瑞士民法典》第667条第（2）项规定：“除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。”这是一种将房屋与土地视为一物，其中土地被视为主物，房屋被视为从物的制度[1]。其二以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产[2]。我国台湾民法也认为“在他人土地所有建筑物或其他定着物，为独立的不动产”[3]。我国没有明确规定土地与房屋是主从物关系还是独立的两个物，但从《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律规定看，可以确定：我国的土地所有权或归国家所有，或归农民集体所有，房屋则可以成为公民的私有财产。如我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”故根据上述宪法规定，土地的国家所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间可以并存，即我国法律承认建筑物所有权与土地所有权可以分离的原则[4]。由于在我国，任何单位或个人均无权处分土地所有权（集体土地经征用转为国有土地的除外）。土地所有权制度，体现的更多的是一种象征意义。故就房屋的处分而言，主要涉及到了房屋项下的土地使用权的处置，在城市，涉及到了国有土地使用权的处置，在农村则涉及了农村宅基地使用权的处置。根据我国现行立法的规定，可以确认我国农村房屋的标的物产权结构为：房屋所有权+农村宅基地使用权。因此，探讨农村房屋的买卖效力涉及到了农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。
二、我国立法（或政策）对农村房屋及宅基地使用权规定的演变过程。
据文献记载，建国以来，我国首次对农村宅基地制度作出明确规范的是
1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》第14条规定：“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，……报公社管理委员会批准。”第15条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”1998年第二次修正后的《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些规定也没有禁止农村房屋买卖的内容。
从有关司法解释的规定看，对农村房屋的自由买卖似乎也没有持否定态度。如１９９０年１２月５日颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第131条第二款规定：“房屋所有权人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。”
三、当前主张农村房屋自由买卖无效的主要理由。
农村房屋在房屋所在农村范围内进行买卖，对其买卖的有效认定，大家似乎都不会有什么不同看法，但对农村房屋外卖，即将房屋卖给外村农民或城市居民的合同效力，不少人认为农村土地与城市土地相比较而言，由于土地权属不同，在法律适用上有不同的规定，故主张这种合同应为无效[5]。其主要理由有：
1、根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋外卖，将导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这势必将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，有违《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。
2、根据《土地管理法》第63条规定，如果农民房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。
3、根据1993年1月1日起实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定，如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立，则国家关于宅基使用需要审批的相关规定形同虚设，也是极不严肃的。
4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依上述规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权[6]。
四、农村宅基地使用权的属性及法律特征。
从那些主张农村房屋不能自由买卖的观点及理由中，可以发现，其主张的得出主要在于农村宅基地使用权的享受主体上，即只有农村集体经济组织的成员才有资格享受农村宅基地使用权，其他人无权享受故不能受让农村房屋。那此，农村宅基地使用权到底是一种什么权利？该权利能否发生移转？
根据学者的解释，农村宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋，对集体土地所享有的占有、使用的权利，它是我国特有的一种用益物权形式[7]。一般认为，农村宅基地使用权具有如下一些法律特征：
1、农村的宅基地是与集体经济组织成员的权利和利益联系在一起的。即农民申请宅基地是基于其为农村集体经济组织的成员而取得，农村宅基地具有一定的福利性质，因为它往往是无偿取得的，无需支付相应的对价。
2、农村宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，表现在权利人可以对宅基地享有长期占有、使用的权利，同时由于房屋可以继承，故宅基地使用权实质上也可以继承。
3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。
4、农村宅基地使用权的行使受到严格限制。由于农村宅基地使用权往往与成员资格联系在一起，在一定程序上具有福利和社会保障的功能。故权利的行使受到了法律的严格限制，如不得单独转让、抵押等。依照目前我国施行的《土地管理法》的规定，农村宅基地使用权是严禁单独流转的，但对农村房屋所有权发生转让的情况下，农村宅基地使用权是否发生同时转让没有明确规定。
五、本文作者对合同效力的观点。
笔者认为，农村房屋可以自由买卖，农村房屋买卖合同的效力应予确认。主要理由有：
1、公民出售自己合法所有的房屋是不动产所有权人依法处分自己私有财产的行为，实施处分行为是所有权人的应有权利，也是固有权利。在法学界，对于所有权的定义及权能的内容，有着惊人的一致性，有些学者将所有权定义为“所有权是指在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”[8]，更多的学者则认为，“所有权是指在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分物的权利”[9]。无论所有权的定义如何表述，作为一种绝对权，所有权具有直接支配物并排除他人干涉的权利，这是法学界形成的共识。在目前强调私法观念、私权观念的今天，强调所有权人有权依法自主地处分自己的财产权利，既有坚实的法理基础，又有积极的现实意义。就法理上而言，“由于房屋和土地不可分离，房屋私有并允许房屋所有权转让和出租，就必然要求宅基地随之转让和出租，否则将使房屋转让和出租成为不可能”[10]。否认农村房屋买卖合同的效力与所有权理论显然存在重大矛盾，在法理上难以自圆其说。就现实意义的角度，
2、公民出售自有的农村房屋并没有违反我国《土地管理法》的相关规定，理由是：
其一、从前文引进的《土地管理法》条文及《担保法》第37条规定可知，我国现行立法确实存在着严禁农村宅基地使用权单独流转的规定，即农村宅基地使用权既不能单独转让，也不能单独抵押。但现行立法并未明确规定在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权也严禁转让。对这一问题，学者更倾向作如下理解：“中国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物，在法律禁止土地买卖的情况下，房屋买卖从未因此而受限制。[12]”笔者认为，学者的理解既合乎现行立法规定，又与所有权理论一脉相承，同时符合物理学的原理，因而是完全正确的。
其二、从现行立法认可农村宅基地可以依法继承的精神来看，认为现行立法并不排斥或否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让，在逻辑上应是可行的。因为农村宅基地使用权的享受主体仅限于农村集体经济成员的规定，结合《土地管理法》第62条规定看，是仅仅就农村宅基地使用权原始取得时对享受主体的限制。从实践看，现行立法是允许农村宅基地使用权随房屋的继承而被继承。农村宅基地使用权的可继承性，决定了其权利享受主体的可变化性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与成员权紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。
其三、有人认为农村房屋如允许自由买卖，将会产生或出现以下法律障碍：房产过户办理完毕后，土地使用权因受目前法律规范的限制不能办理过户手续，故会产生房屋所有权证与宅基地使用权证两证分离的现象，并且房屋受让人取得的地上权面临土地所有权的排斥而不得在此附着的危险[13]。笔者认为这正是本文探讨中所要着力解决的一个问题。在我国，现行法律规范确立了土地使用权与建筑物所有权的一体化原则（即两个权利主体必须归属于同一主体，使两者不能分别转让或抵押），立法例有：《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用房屋内的土地使用权同时转让、抵押。”该法条确定了“地随房走”原则。国务院颁布的《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”该法条确定了“房随地走”原则。无论“地随房走”，还是“房随地走”，都要求我们在实践中贯彻、执行房屋所有权和土地使用权的一同处分原则。已有的立法例虽是针对城市房屋而制定，但就房屋与土地的相互关系而言，应不存在农村房屋与城市房屋的区别。所以，在对待土地与房屋一体化原则的问题上，笔者认为，农村房屋的买卖也必须遵循这一原则，而不应成为农村房屋买卖的法律障碍。笔者坚信，这一问题将在《民法草案》的“物权法编”中得到较好的解决[14]。
第四、允许农村房屋自由买卖不会侵害农村集体经济组织的土地所有权，也不会影响乡镇土地利用总体规划。如前述所分析，农村房屋转让后，宅基地使用权也随之发生转让。新的房屋所有权人同时成为了宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性，决定了权利主体的变更不会也不可能影响乡镇土地利用总体规则。另外，《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这条规定也从根本上杜绝了因农村房屋买卖导致农村村民多占农村土地（包括宅基地）的现象产生。
3、国务院办公厅的通知不能成为否定农村房屋买卖合同效力的依据。实务界，不少人主张农村房屋卖给外村农民或城里居民无效的理由主要在于国务院办公厅国办发[1999]39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的第二条第二款规定。对上述规定，笔者以为有两点需要说明：
第一、从形式上看，上述《通知》的发布机关为国务院办公厅，而非国务院。依照我国《立法法》第61条的规定：“行政法规由总理签署国务院令公布”。以及《国务院组织法》第5条的规定：“国务院发布的决定、命令和行政法规，向全国人民代表大会或者全国人民代表大会常务委员会提出的议案，任免人员，由总理签署”。上述通知在法律渊源上不属行政法规，最多只能算是行政规章。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，该《通知》不能作为确认合同无效的法律依据。
第二、从内容上看，《通知》禁止农民不得向城市居民出售自己的住宅，侵犯了农民作为公民依法享有的处分自己合法财产的权利，《通知》内容与《宪法》、《民法通则》、《合同法》的相关规定精神不相符合，也不应成为判断农村房屋出售给城市居民的合同效力的依据。
4、允许农村房屋自由买卖，有利于实现物的效用最大化，并进而推动农村市场化、城市化的进程，促进农村经济的快速发展，增加农民的收入。
5、从将来的立法趋向看，2000年年底
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