房贷新政下买卖合同纠纷浅析

对于当前《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》下发后出现的涉及房屋买卖纠纷问题做如下解析：

《通知》下发后出现以下问题居多：1、首付提高、利息增加；2、第三套房或外地人贷不出款；3、中介费问题。

首先，合同有约定的，按照合同约定，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

如果合同没有约定的，要看具体情况。解析了4种情况：

问题一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，是否可以解除合同？

一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

问题二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？

比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。

问题三，中介的费用如何支付？

由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。

问题四，合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？

合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。

以上为律师个人观点，有待司法实践中逐步完善。

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