浅谈我国农村房屋买卖中存在的问题及对策

    一、司法实践中对农村房屋买卖合同的效力认定

    由于现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，导致了法院在处理此类案件时面临的困难。同类案件，判决的法律依据不同，结果也会截然相反。

     1、判定合同有效的法律依据。从具有最高效力的宪法角度来讲，公民在法律面前一律平等，因此法律不能因为买卖双方的身份不同而区别对待。而且，最高人民法院在对《合同法》作出的司法解释表明，合同只有在违反法律和行政法规的强制性规定时才是无效的，但至今没有哪一条法律和行政法规明确禁止农村房屋的买卖，法不禁止即自由。因此，在农村居民和城镇居民之间签订的农村房屋买卖合同应当是合法、有效的。

2、判定合同无效的法律依据。我国《土地管理法》第62、63条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋自由买卖，在我国“房地一致”的规定下，将导致与房屋相连接的宅基地使用权一并转让了，这有违关于宅基地使用权身份限制的法律规定。其次，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民的土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依上述规定，只要是非集体组织成员或是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。[①]其理由也是根据土地法的62、63条，如果农村房屋买卖合同有效，实质就是改变了农民宅基地的使用性质。

两种不同的观点导致了司法实践中同案不同判的现象。这种结果不仅不能起到定分止争的作用，而且还会导致司法裁判的混乱，并造成极大的负面影响。因此，对此类合同的效力亟需作出一个统一的规定，笔者认为，应承认农村房屋买卖合同的效力。

二、承认农村房屋买卖合同效力的法律依据与现实意义

    1、承认农村房屋买卖合同效力的法律依据

    尽管我国目前还没有专门规定农村房屋买卖合同的法律法规，因此，合同法的相关规定也应当适用于此类房屋买卖合同。

    合同法有关合同的效力的认定包括以下四个方面的内容：一是订立合同的当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力；二是当事人意思表示真实；三是合同内容不违背法律强制性规定和公序良俗；四是合同形式上符合法律的要求或当事人的约定。因此，只要符合上述四个条件的合同就应当认定为有效，农村房屋买卖合同亦如此。

    对于持相反观点的人来讲，其所依据的理由也是不充分的，因为：

第一，《土地管理法》及相关的法律、法规只是禁止宅基地使用权的转让，并未对农村房屋买卖作禁止性规定。

第二，尽管国务院办公厅的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》以及一些省级规章中规定禁止城市居民受让农村房屋，但我国合同法规定只有违反法律、行政法规的合同才是无效的，而上述规定并不属于法律、行政法规，故不能将其作为认定合同无效的法律依据。

第三，从立法的精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，反而是对农民权益的侵犯。在所有权的四个权能中，最核心的权能就是处分权，如果将农村房屋的处分权加以限制，就等于限制了农民对其房屋的所有权，这与我国保护农民利益的政策相悖，也违反了合同自由的原则。

    2、承认农村房屋买卖合同效力的现实意义

    第一，允许农村房屋买卖，有利于实现物的效用最大化。“不动产只有在交易中才能产生交换价值，任何物不能进入交易过程，则很难具有一定的交换价值。”[②]在农民多年进城务工甚至举家迁移的情况下，农村房屋实际已经失去了效用。如果不允许农村房屋交易，容易造成农村不动产闲置，不符合物权的效用最大化原则，甚至在一定程度上阻碍了农村经济的发展。

第二，允许农村房屋买卖，有利于维护市场的交易安全。从维护交易安全的角度来讲，简单地认定合同无效会导致市场的混乱。例如本文开头所言有的房屋早在十多年前已经交付，受让人也已实际居住，如果确认合同无效会极大地损害受让人的利益。另外，最高人民法院的相关批复表明[1]：如果农村房屋的买卖双方签订了书面合同，且已实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予以保护。

第三，允许农村房屋买卖，有利于实现农民的公平权利。从城市居民的房屋所有权与农村居民的房屋所有权比较看出，将农村房屋买卖合同确认为无效也是很不合理的。城市居民出售房屋，法律并没有设定特别的规定，而对农村居民售房却采取限制性措施，这也是有违公平原则的。因此，承认合同的效力，是为了实现农民对房屋处分权的权能。

三、农村房屋买卖合同履行中的困境

从物理学的角度分析，任何房屋都是建筑在特定的土地之上的。从各国的立法例来看，房地产的产权结构分为两种，一种是以德国法为代表的，认为房屋与土地不可分，房屋为土地的一部分，不能成为独立的不动产；另一种是以日本民法为代表的，认为土地和房屋都为不动产，房屋可独立于土地而存在。

我国法律没有明确规定土地与房屋的关系，但我国法律规定，土地所有权归国家或农民集体所有，房屋则可以成为公民的私人财产。 尽管从以上分析中得出国家并没有禁止农村房屋买卖，但在实际中，受让人却无法取得房屋的产权。这是因为我国法律规定农村房屋不能单独取得产权证书，而必须采取房屋所有权＋农村宅基地使用权的产权结构。

宅基地使用权是我国的独创，其性质，普遍的观点认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权，是村民基于其身份权而取得的一种物权。我国现有的法律规则都对宅基地使用权的转让作了层层限制，土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”等等。在实际生活中，村集体组织以及相关的政府部门一般也不会配合受让人，给他们办理有关的权证。因此，对于受让人而言，即使依据有效的合同占有了房屋，最后也无法取得受让房屋的土地使用权证。

这种状况在实际中造成了许多不利的后果，从小的方面来讲，不利于实现物的效用最大化和维护市场交易安全；从大的方面来讲，不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发展。因此，有必要对我国目前农村房屋的相关制度进行改革。

四、完善我国农村房屋买卖的法律制度

1、允许“房地一并转让”

反对农村房屋买卖的人所持的理由中有很重要的一点就是认为

允许房屋买卖会导致房地分离，然而笔者认为这一问题是可以得到解决的。

第一，虽然在我国现有的法律框架下，农村土地使用权仍然是与集体经济组织成员的权利和利益联系在一起的，这是为了维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和国家的粮食供应。但宅基地并不属于农业用地，其主体变更仅仅是宅基地的使用权人改变了，并不会导致农业用地的减少。

第二，从《土地管理法》和《担保法》的相关条文来看，我国立法禁止的是农村宅基地使用权的单独转让和单独抵押，但并未明文禁止在转让农村房屋所有权的情况下，一并转让房屋下的宅基地使用权。例如继承法就认可了集体组织以外的成员可以通过继承的方式取得农村宅基地使用权。[③]

第三，从《农村土地承包法》来看，限制农村宅基地使用权流转也是不合理的。该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转，”。该条原则上赋予了农民处分承包土地经营权的权利，既然连农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，那么农村宅基地的使用权又为何不可呢？

2、合理构建我国农村房地的管理制度

第一，实行农村房屋产权登记制度。房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”，而长期以来，我国农村房屋都没有统一的产权登记制度，影响了农村房屋财产权能的实现，也不利于农村市场经济的发展和农村社会的稳定。因此，有必要参照城市房屋产权登记的相关法律制度，设立农村房屋产权登记制度，就农村房屋产权登记条件、登记内容、登记种类、登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容作出规定，从确权的角度保障农民对其房屋的所有权。

第二，实行宅基地使用权有偿转让制度。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，而农村房屋的买受人可以通过缴纳一定的费用取得宅基地使用权。至于具体的交纳方式和交纳数额可以由买受人、出卖人和集体组织协商确定，既可以按年交纳也可以一次性交纳。这样既解决了买受人因身份限制无法无偿取得宅基地使用权的问题，又可以使房屋的效用得以最大程度的发挥，最后，还可以给集体组织增加收入，一举三得。

第三，对买受人的权利进行一定的限制，从而保护农村集体组织对其所有的土地的权利。在现有的法律制度下，还是禁止农村集体组织以外的人员单独取得宅基地使用权的，所以，要对买受人的权利作一些必要的限制，以维护集体组织对本组织所拥有的土地的权利。例如，农村宅基地受让人可以在原宅基地上重新建房，但其建房规模、户型等必须经过规划部门审批，以规范其建房行为；“对于处在旅游规划区、水源保护区等特定位置的宅基地，不允许农民自由转让宅基地，如果这些区域的宅基地需要转让，政府应有优先购买权以保证规划的实施”[④]；还有就是禁止买受人将宅基地擅自改作他用等等。

最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖》是否有效问题的复函：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案范怀与郭明华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，故同意你院审判委员会第一种见，即：双方口头房屋买卖协议无效，对由此而产生的其他争议，争取合情合理的调解解决。熊申军

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