浅谈农村房屋买卖合同的效力

目前，关于农村房屋出卖给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同是否有效的问题，在审判实践中存在较大的分歧。一种观点认为，村民出卖农村房屋的行为，违反了法律、行政法规规定的农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民的强制性规定，应当认定房屋买卖合同无效。另一种观点认为房屋买卖双方出于真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，还有一种观点认为，在征得土地所有权人同意的情况下，房屋买卖双方出于真实意思表示而订立的合同为有效合同。由于我国法律对此尚未明确规范，因此在审理实践中存在上述三种不同的观点，产生了基于相同的事实，却出现了截然相反的判决，这种同事不同判的现象严重损害人民法院的权威，造成了极大的负面影响。为此有必要进行研究和探讨。
笔者倾向于后一种观点，判断农村房屋买卖合同的效力，应当本着审时度势、与时俱进的理念，以我国民法通则以及合同法规定的合同有效的要件为标准，符合合同有效要件的合同即为有效合同。欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。
农村房屋买卖必然涉及房屋宅基地使用权的变更，而作为与房屋不可分割的宅基地所有权为房屋所在地的村民集体经济组织所有，客观上形成了村民与集体经济组织之间对房屋享有共有权利的状态。因此村民在未征得集体经济组织同意的情况下，擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民而订立的房屋买卖合同无效。我国民法通则规定，共有人处分共有财产的应当征得其他共有人同意，其他共有人未同意处分的不得行使处分权。由此可以得出只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认或处分人事后未取得所有权的，合同无效。
    房屋过户登记不是农村房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是:（一）从登记制度设定的目的来看，登记的目的和作用在于公示，即使世人周知该权利的存在。债权和物权的属性决定了只有物权变动才可能需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人，只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而同一标的物上可有几个债权并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人只能请求债务人向自己履行。就农村房屋而言，登记的只能是房屋所有权和宅基地使用权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定“......依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更自变更之日起生效。”这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。（二）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。物权法和债权法是民法的两个重要领域。债权法要规范债权的产生、变更及消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一。债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。进行过户登记是房屋买卖的合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这正是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件，综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的后果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
    经村集体经济组织同意或事后追认，村民出售房屋给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同有效。可能导致其无效的理由就是违反法律、行政法规的强制性规定，有些判决认定合同无效的理由也均是如此。笔者针对农村房屋买卖合法性做一具体分析:判决中认定农村房屋买卖无效的依据有两个:一是国务院办公厅1999年民布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款:“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，另一个依据是《土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”笔者认为，据此认定农村房屋买卖合同无效是对法律的误解，理由是:（一）我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该条将认定合同违法的标准限制于法律、行政法规，也就是说，除法律、行政法法规之外，即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。最高人民法院发布的《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》又进一步强调了这一点，其第4条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国立法法规定，“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律。国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”从《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》的发文字号来看，其发文机关是国务院办公厅，而非国务院，所以，这个文件并不是行政法规，根据合同法的规定，不能将之作为认定合同无效的依据。（二）土地管理法规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”虽然没有明确规定适用于农村农业用地，但是，从其立法精神来看，该条旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的。同时《土地管理法》第62条第3款又规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村住宅并非不可出卖，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。（三）从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，反而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个以权能中，最核心的权能是处分权，实际上，其他权能均可以由所有权人之外的人行使，只有该权能只能由所有权人本人行使，换言之，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称其对房屋享有所有权了，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立与否的自由，合同对象的自由，合同内容的自由以及合同形式的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由基本精神相悖。（四）我国《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己承包的土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，那么农村宅基地又为何不可呢？
    综上所述，笔者认为，关于农村房屋买卖合同的效力问题，尽管相关法律尚不健全，缺少明文规定，但是，从立法精神出发，综合分析相关法律规定，还是可以得出结论:农村房屋买卖只要经村集体经济组织同意、符合合同法规定的有效要件，就应当认定其有效，未办理过户登记或者购买人是城镇居民或外村村民均不影响合同的效力。

（作者单位:常州市中级人民法院）

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