农房"卖而复得" 透射农村房屋买卖之“乱”
新华网浙江频道
卖掉的房子涨价了
事情发生在绍兴县华舍街道东周居委会。１９９８年，原华舍镇东周村（现东周居委会）村民张福尧与邻村村民周兴泉签订房屋买卖合同，张福尧将一幢三层楼房以１４万元的价格卖给周兴泉，周兴泉一次性将购房款付清。经张福尧所在东周村村委会同意，次年９月，周兴泉向税务部门缴纳了房屋契税、营业税等税费，并向房产交易主管部门支付了一笔交易费。周兴泉买下张福尧的房子后，进行了一番装修，并新建了一些附属用房。
２００６年，绍兴县政府发布消息称，华舍街道东周村的房子被列入拆迁范围，据预测，那幢卖掉的房子附带宅基地，总共可能得到１００多万元的补偿费用。得知此消息的张福尧感到非常懊悔。
不过，当张福尧得知该房土地属于集体所有，将房子卖给邻村周兴泉的行为可能不合法时，遂以房屋所在土地属集体所有、当初不能这样进行流转为由，于今年２月份向绍兴县法院起诉，请求法院确认其和周兴泉之间的房屋买卖行为无效，并让周兴泉立即腾退他出售的这幢三层楼房。
买卖无效 损失要赔
接到要打官司的消息，周兴泉表示难以接受。他认为，当初买下张福尧房子一事得到张福尧以及张福尧所在村委及房管部门认可，自己也依法向地税部门交纳了房屋过户费用，且双方的买卖并未违反法律禁止性规定，双方的买卖合同合法有效。
然而，在庭审过程中，法官向双方释明，根据《民法通则》的规定，张、周的买卖合同无效，各自取得的财产应予以返还。但周兴泉自身遭受的损失，可对张福尧提起反诉。随后周兴泉反诉，称张福尧应赔偿其购房款１４万元；赔偿过户费用９０００余元；赔偿损失９０余万元。
张福尧辨称，可以返还购房款，但过户费用是周兴泉向有关部门交纳的，不应向其索要；另外，他出售的只是地上建筑物，并不包括集体土地使用权，而政府评估后的房屋价值包含了集体土地使用权价值，对这部分价值不应认定为周兴泉的损失。
绍兴县法院审理认为，张福尧和周兴泉之间的房屋买卖虽然得到当地村委的认可，而且周兴泉也交了相应的过户费用，但根据《土地管理法》、《浙江省土地管理实施办法》及《民法通则》有关条款之规定，应属无效。对于张福尧提到出售的只是地上建筑物而不包括集体土地使用权一说，应当认定张福尧将地上建筑物连同集体土地使用权一并出售给周兴泉。
在买卖合同无效的情况下，依照《民法通则》的相关规定，张福尧应返还给周兴泉１４万元购房款，周兴泉亦应将三层楼房返还给张福尧。但考虑到这起买卖中，张福尧和周兴泉都有过错，且张福尧应负主要责任。最后，绍兴县法院作出一审判决：周兴泉应将该房返还给张福尧，但张福尧亦应对此承担包括原房款在内共８５万余元损失。
农房买卖"乱" 法律有瓶颈
本案的承办法官表示，因拆迁引起的退房纠纷案在绍兴县还是第一次，不过，村民之间私下买卖房屋现象并不少，相关管理也较为松散，现在遇到拆迁建设，相关纠纷可能会越来越多地显现出来。
而一些法律界人士指出，农村房屋买卖之"乱"，并非法院一纸判决可以理清。浙江泽大律师事务所的律师麻侃就认为，"法院的判罚值得商榷。"
麻侃表示，《土地管理法》规定"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"，即表示法律许可农民买卖住房之意，同时结合《合同法》的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，"法不禁止即为自由"，应判决两人的房屋买卖合同有效。
"但问题在于，判决农村房屋买卖有效，必然涉及农村房屋所有权和宅基地使用权的过户问题。"麻侃说，目前各地国土资源局基本上停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，这造成法院作出农村房屋买卖有效的判决后的执行困难，房屋交易合法，但土地使用权不能过户，"地随房走"的原则在此不再适用。
法官和律师共同认为，农村房屋流转，只有房屋所有权，而无土地使用权，这才是碰到旧村改造、拆迁安置、征地等发生土地补偿情况后，容易产生纠纷的核心问题。记者另外了解到，对农村房屋买卖合同效力裁判，目前各地仍存在司法不统一的现象，要从根本上解决问题，需要在立法上进一步明确。（完）
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