农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考

　　政策调整导致判决无法履行，法院不得不采取变通做法

　　自2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后，温州地区国土资源局停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响，导致判决无法履行，形成“房产交易合法，土地交易非法”的被动局面。

　　为了应对这种局面，法院对此采取了一些措施，如瓯海法院，一般先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉，若原告坚持的，则采取其他一些做法：如有的在判决主文中注明“如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”，有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等。而瑞安法院仍判决被告履行合同的协助义务，同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案，在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。

　　拍卖是一种特殊的买卖形式。目前，就温州市的情况而言，对法院受理的申请强制执行涉及农村房屋拍卖的案件，在执行实践中的做法是在拍卖公告中注明该拍卖物是农村房屋，或只注明其具体坐落的位置，对竞买人的身份没有作限制，完全遵循买卖自由的原则。法院出具的裁定书一般只解决房屋所有权的问题，而不涉及土地使用权的问题。至于拍卖后土地使用权的过户问题，一般有以下几种做法：1.由买受人自行处理；2.国土资源局对土地使用权暂缓过户；3.国土资源局予以过户，但土地的集体性质保持不变；4.国土资源局予以过户，但先征为国有后再转让。后两种做法在《意见》出台后不再实行。

　　在温州市，目前对认定农村房屋买卖有效的判决，房屋所有权的转移登记在实践中不存在障碍。法院可以判决出卖人限期履行协助办理房屋所有权过户义务，在执行阶段可向房管部门发送协助执行通知书。

　　至于土地使用权的转移问题，尚有争议。《意见》出台之前，温州地区的国土资源局大体上有两种做法，一种是改变土地所有权的性质，即先将集体土地征为国有后再出让，如瓯海区和苍南县国土资源局针对个案出台文件，具体做法为：经集体土地所有权人同意，先将房屋占用范围内的集体土地征为国有，再向房屋买受人办理国有土地使用权出让手续。买受人请求出卖方协助办理土地使用权过户手续的，如在法庭辩论终结前已经办理土地征用手续，法院判决出卖人履行协助办理土地使用权过户手续的义务。

　　另一种做法是保持集体土地的性质不变，只变更土地使用权人，如瑞安市国土资源局的做法是本着房产权和土地使用权一并转移的原则予以办理土地使用权过户手续，土地集体所有的性质不改变，只是变更土地使用权人。

　　但自《意见》出台后，温州地区的国土资源局停止办理农村房屋转让后的土地使用权的过户手续。

　　审理农村房屋买卖纠纷案件中遇到的困惑

　　由于现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，法院在处理此类案件时首先面临着法律适用方面的困惑。

　　同类案件，由于援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如土地管理法第六十三条或第六十二条，判决结果截然不同。

　　如有的法官认为，根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时结合有关政策的规定，应判决农村房屋买卖合同无效。有的法官认为，土地管理法第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，“法不禁止即为自由”，应判决合同有效。

　　笔者经调查了解到，对此问题，理论界亦无统一观点。如中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。而尹飞博士则认为目前在我国迁徙自由将被承认，在户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的。

　　法院遇到的另一困惑就是生效判决的执行问题。

　　审判实践中，原告起诉时提出要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求的，审判人员虽采取了一些措施，但从法律的角度看，这些做法不尽妥当，比如要求原告保证暂不申请执行的做法实际上是损害了原告的权利，同时，保证书与法律文书不具有同等法律效力，其并不能改变法律文书的内容；比如在判决主文中注明“因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”的做法，使得判决的结果不确定，与其应具有的确定性的特性不相符；比如，判决被告履行合同的协助义务的做法，虽然是出于保护买受人的权利考虑，但这将损害判决的严肃性，因土地使用权过户手续根本是无法办理的，且权利人的权利保护最终能否落实还是个未知数等。

　　解决问题的司法对策

　　法院的判决要兼顾法律效果和社会效果，而认定此类合同无效的判决则同时大大降低其法律效果和社会效果。

　　从法律效果方面看，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，法院认定农村房屋买卖无效的法律法规层面的依据主要源于有关对宅基地禁止转让方面的规定，但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系，上述法条的立法本意是保护农村耕地，但对于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有权人或宅基地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。而明确作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，但其毕竟不具有行政法规的效力，不能成为法院判决的法律依据。

　　根据“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则，只要是中华人民共和国的公民，不因户籍或其生活的地域（城镇或农村，不同农村之间）的不同而在行使权利时有所区别；另一宪法原则规定，公民对其私有财产可以处置。同时，合同法规定，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，就应认定有效等。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符，不能不说是对现行法律法规的一种漠视。

　　从社会效果方面看，认定无效的判决会极大地阻碍社会主义市场经济正常、有序地运行，破坏交易秩序的安全和稳定，损害了农民和农村的利益。具体表现为：1.农村和城镇之间的物资和人口呈单向流转，导致农村的资金更加匮乏和城市的人口更加拥挤；2.就目前房地产市场情况看，由于影响房价的因素不确定，房价升升降降，买方或卖方受利益的驱使，为了获得更大的利益，起诉到法院要求确认买卖合同无效，而法院认定无效的判决则无形中助长了故意毁约行为的发生。

　　综合上述情况及目前温州市农村房屋买卖纠纷的调查情况，笔者认为，法院应做农村房屋买卖有效的认定，这样的判决才能达到社会效果和法律效果的统一。至于原告提出要求被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求，为了兼顾判决的可执行性和买受人的权利保护，法院可将有关情况告知原告，建议其目前最好撤回该诉讼请求，待以后法律法规允许时可再提起诉讼。

　　在目前的法律框架下，判决农村房屋买卖有效的司法对策终究不是彻底解决此类纠纷的长远之计。要想从根本上解决此类纠纷，消除司法不统一的现象，应在立法层面寻找出路。

　　调查结果显示，近年来，因农村房屋买卖所引起的纠纷日益增多。特别值得关注的现象是，随着有关禁止农村房屋买卖的政策不断出台，温州地区的国土资源局目前已停止办理农村房屋土地使用权过户手续，但该类纠纷并没有因此减少，反而呈上升趋势。由此可见，农村房屋买卖只能是宜疏不宜堵，禁止农村房屋买卖已不适应当前农村经济的发展状况，法律对此应作出明确规定，以便对农村房屋买卖加以引导，促使交易规范化，从根本上减少该类纠纷的产生。

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