物权法视野下的农村房屋买卖合同

随着《物权法》的施行和物权区分原则在法律上的确立，为处理农村房屋买卖纠纷提供了一种新的思考途径。

（一）物权法规范中的农村房屋

1、农村房屋所有权与宅基地使用权为两种不同的物权

在我国的《物权法》中，农村房屋所有权、宅基地使用权属于两种不同种类的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。例如，房屋的原始取得通常是通过建造完成的，而宅基地使用权是通过审批获取的。因此，在探讨与两者有关的法律问题时，应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。 ^[19]实务中，在处理抵押问题上也采上述见解。如建筑物与未履行法定审批手续的划拨土地使用权一并设定抵押时抵押无效，这里抵押无效是指土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效。 ^[20]

基于上述认识，在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在，因为在目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题。但是，随着户籍制度改革的深入，放开宅基地使用权流通必然成为一种趋势，将来立法最终将解决物权归属不一致的问题。例如，参照城市房地产“地随房走”原则，即宅基地使用权人将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移。 ^[21]

2、取得农村房屋所有权而占有宅基地属于有权占有

从现实交易情况看，农村房屋买卖已交付的现象较为普遍。宅基地使用权无法过户时，买受人占有房屋从而占有宅基地，是否为无权占有？城市居民购买农村房屋而占有宅基地时，与行政规章禁止宅基地流转的“违法性”之间产生冲突，如何协调？笔者认为，买受人基于出卖人的交付行为占有房屋为有权占有。一方面，占有是以维护现有物的占有状态为目的的制度，占有本身是一种事实而不是权利，因此，占有人占有房屋无需以享有宅基地权利为必要条件。另一方面，基于合同关系产生的占有，应当按照合同约定处理（《物权法》第二百四十一条），基于占有房屋而必须占有宅基地的当然性，农村房屋买卖合同就是有权占有的充分条件。这种保护占有以维护现状的处理方式，能兼顾国家政策与当事人利益，对于大量存在的城中村房屋买卖秩序的稳定乃至社会稳定是有益的。

3、宅基地分配权、宅基地使用权的分离

主张禁止农村房屋买卖的学者认为，宅基地与成员权联系在一起，为了农民“安身立命”的考虑，法律应当禁止集体经济组织成员以外的人拥有宅基地。笔者认为，上述观点有失偏颇。对村民享有宅基地权利的认识，应当区分“宅基地分配权”与“宅基地使用权”。“宅基地分配权”与村集体成员身份有关，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配资格，村民也不能将自己的“宅基地分配权”转让他人。否则，会导致宅基地审批的混乱，国家将无法调控农村土地市场，也会损害“原居民”的利益甚至影响农村稳定。但是，一旦村民通过法定程序取得宅基地，作为资格的“宅基地分配权”随即转化为财产性的“宅基地使用权”。换言之，“宅基地使用权”是在行使“宅基地分配权”的基础上设立的，在物权法上属于用益物权，它是一项财产性权利。在权利地位上，宅基地使用权与其他财产权利一样，应当允许权利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物权法》将“宅基地使用权”界定为用益物权，何必还保留其“身份权”特性？难道城市居民使用宅基地与农村居民使用该宅基地在“物尽其用”上，存在法律意义上区别？事实上，宅基地的使用也无法排斥城市居民或外村居民。因为，除通过买卖方式取得农村房屋外，结婚、遗产继承、接受赠与等法律行为或事实行为取得房屋者，并非均为本村村民。更何况禁止城镇居民取得宅基地的规定并非绝对，有的地方取得宅基地的资格并不限于农民。 ^[22]因此，如果禁止“村民资格”买卖是理所应当的话，则允许作为物权的宅基地使用权买卖也是顺理成章的事。因此，在立法论上考虑，法律应当禁止的是集体经济组织成员以外的人取得“宅基地分配权”，而不是拥有宅基地使用。就法律适用论而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用权的过户本身尚存在法律上的障碍，能否过户应当依据行政法规处理。

（二）物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力

物权区分原则在《物权法》颁布前，已为学界所共识，现已被《物权法》第十五条所吸收 ^[23]。所谓物权区分原则，是指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。区分原则的基本要求是：合同归合同，变动归变动。也就是说，合同是否有效与物权变动是否有效是两个不同的概念，前者是债权法的效力问题，后者物权法效力问题；前者是原因，后者是前者履行的结果。

将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力理论。合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过是否履行反过来决定合同的效力。 ^[24]如果农村房屋买卖合同得到全面履行，不动产登记机关办理了过户手续，则交易顺利完成。如果合同签订后，因主观原因（当事人不协助办理）或因客观原因（行政机关不予办理）无法过户，属于不履行合同义务或履行合同不符合约定，只是不发生物权变动的结果，合同效力不因此受到影响，这是法律制度本身所设计的规则。

物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上，要求合同效力与物权效力的判断规则区分适用。因为，从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规范之分，违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果，违反物权法的强制性规范只产生不发生物权变动的结果。 ^[25]例如，违反“物权法定原则”的后果只是物权设定无效，即不承认其创设物权的效力，不能认定该合同无效。 ^[26]又如，权属不明的财产不得抵押（《物权法》第184条），不是针对抵押合同的效力而言，而是对于抵押权能否设定而言的。对于农村房屋买卖合同效力，只能根据法律、行政法规中针对农村房屋的债权法强制性规范作出判断，不能根据物权法强制性规范作为合同效力判断依据。上文所述《通知》、《意见》和有关地方性法规对宅基地流通的禁止或限制，应当解为针对宅基地的物权法强制性规范，不得作为处理农村房屋买卖合同效力的依据。

综上分析，在物权法的视野里，合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响，思路清晰而坚定。

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