农村房屋买卖，不容易！

徐某（女）和涂某是夫妻关系，两人共有一处房产，座落在江苏省射阳县黄沙港镇海星村五组，该房产证登记的是涂某的名字。2000年12月1日，涂某将该房屋以14600元的价格出售给不属于该集体经济组织成员的顾某，并将房产证交给了顾某。2006年11月23日，顾某又将该房屋以17880元的价格出售给同样不属于该集体经济组织成员的卢某，并将涂某的房产证交给了卢某。卢某一家居住至今。2010年年初，有消息称该村可能要拆迁，徐某便将顾某、卢某推上被告席，认为其丈夫涂某卖房时未征得其同意，是擅自处分行为，且两被告均不是该集体组织的成员，不符合申请农村宅基地的条件，故要求确认两被告之间签订的协议无效，被告卢某返还房屋。本案在审理过程中，被告卢某将其户口从黄沙港镇他处迁入至黄沙港镇海星村五组。

本案争议的焦点是被告顾某与被告卢某之间签订的协议是否有效。对此产生了分歧。

第一种观点认为两被告之间的协议应当认定无效。农村私有房屋买卖合同应当认定无效。首先，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有人的保护。第四，如果认定买卖合同有效，不利于保护出卖人的利益。因为《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”。本案中争议的房产是原告徐某与其丈夫涂某的共

有财产，被涂某擅自转卖，侵犯了原告徐某的合法权益。另外虽然被告卢某现在成为该集体组织的合法成员，但是卖房者顾某不是该集体组织的合法成员，该合同还是应当认定为无效合同。被告卢某应当向原告返还房屋。

第二种观点认为两被告之间的协议合法有效，被告卢某无需返还房屋。农村集体土地上的房屋有其特性，因其依附的土地依法属于该集体组织的农民集体所有，农村房屋买卖只能限于本集体经济组织成员之间。村民个人无权将房屋出卖给组织之外的他人。被告顾某不是海星村集体组织的农民，其购买海星村集体组织所有的宅基地上的房屋，违法了土地管理法的相关规定。但现状是被告顾某已经将房屋转卖给了被告卢某，在审理期间，被告卢某已将其户口迁至该集体组织，成为该集体组织内部成员，且尚未分配过宅基地，其购买的房屋也是本集体组织内的，应当认定为有效。另外，被告顾某与卢某签订的协议时，是双方真实意思表示，其内容不违背法律强制性规定和公序良俗，应当认定有效。

笔者原则上同意第二种观点，理由如下：

一、农民将农村房屋出售给本集体组成成员以外的人应不属于无权处分。司法实践中普遍的观点认为，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出本集体组织之外；而目前农村私房买卖中买房人买房的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。该房屋买卖应当认定无效。实际上，将农村房屋买卖合同视为无权处分合同是不妥当的。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权两项，而不能单单从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分的权利均归宅基地使用权人享有。

再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。

二、认定农村房屋买卖合同无效后的原物返还，左右为难。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。如本案中，争议的房屋已经售出将近11年。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是

因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害。综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。

三、本案的处理结果。本案争议的焦点是被告顾某与被告卢某之间签订的协议是否有效。

争议房屋是原告徐某与其丈夫涂某的夫妻共同财产，但房产登记的产权人是涂某。2000年12月涂某卖房时已将房屋及房屋所有权证都交付给了被告顾某，2006年11月顾某在转卖时又都交付给了被告卢某，被告卢某在购房时有理由相信该房屋是顾某从涂某处买来的，且房屋产权是涂某的。另外被告顾某与被告卢某达成的房屋买卖协议，没有违背相关法律的规定，是双方真实意思表示，被告卢某是善意的第三人，其合法权益应该受到保护，原告徐某虽认为其丈夫未经其同意擅自处分了夫妻共同财产，对其造成的损失应由擅自处分人赔偿。

其次，原告徐某认为被告顾某、卢某均不是海星居委会的成员，非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋的合同应当认定无效。但被告卢某在审理期间已将其户口迁至海星村，成为该集体组织的合法成员，已符合申请农村宅基地的条件，且目前尚未分配过宅基地。虽被告顾某不是该集体经济组织的成员，但不影响合同的效力。如果在顾某与卢某之间又有了张三李四王二麻子等多人的转手，该房屋被转手了n次之后，只要最后的买受人是该集体经济组织的成员，且该房屋的原产权人，即原始出卖人是同一个集体组织内部成员，则最终的结果是该农村房屋还是在本集体经济组织成员之间流转，故被告顾某与被告卢某之间的协议应当认定有效。

再次，本案原告主张的是确认之诉，即确认两被告之间签订的合同无效。而合同的效力只涉及合同双方当事人，不涉及第三人，所以第三人不能请求人民法院确认其与被告（合同双方当事人）之间存在或不存在某种民事法律关系的诉，即合同的效力确认，本案中原告徐某与合同当事人被告顾某与被告卢某之间不存在合同上的民事法律关系，其提起确认合同无效的主体不适格。

最后，原告徐某要求被告卢某返还房屋的诉讼请求，因没有法律与事实依据，也应不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，最终判决驳回原告徐某的诉讼请求。在法院送达判决书之前，原告徐某向法院申请撤诉，法院认为原告申请撤诉符合法律规定，应予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款之规定，裁定准许原告徐某撤回起诉。

四、一点建议。农村房屋买卖合同效力的认定，是民事审判实务中最为疑难的问题之一。由于立法不明确，理论研究不足等原因，判决结果历来不一的。土地问题是涉及广大农民切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能彻底解决在审判实践中因对法律理解上的分歧导致同案不同判情况发生（事实上，因为没有明确的法律法规，最高院的态度无法揣摩，导致各省市地区的审判实务判决结果不一，各界分歧很大），最有效的方法就是由全国人大及其常委会以立法的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确的规定。合同效力原本就是脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响，这样的思路应当是清晰而坚定。寄望相关法律法规早日出台，早日打开农村房屋买卖扑朔迷离的局面

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