马XX诉陈XXX房屋买卖合同

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第10198号。
　　二审判决书：北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第9544号。
　　2．案由：房屋买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　被告（上诉人）：马立民。
　　委托代理人：宋向杰，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律工作者。
　　原告（被上诉人）：陈宝印。
　　委托代理人：陈亚男，无业。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市海淀区人民法院。
　　独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。
　　二审法院：北京市第一中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：李晓龙、万丽丽。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2007年6月8日。
　　二审审结时间：2007年9月11日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告诉称
　　我于1989年3月31日将诉争房屋以22 000元的价格卖予城市居民马立民。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1）确认双方签订的房屋买卖合同无效；2）马立民腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树1棵及院落；3）本案诉讼费由马立民负担。
　　（2）被告辩称
　　我与陈宝印在1989年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋产权证明，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈宝印的诉讼请求。
　　2．一审事实和证据
　　北京市海淀区人民法院经公开审理查明：1989年3月31日，陈宝印与马立民签署了买卖房屋合同，陈宝印将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马立民，价款21 000元。合同签署后，陈宝印另收取马立民1 000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院建西房2间（含门道1间）。庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间（含门道1间）。双方买卖行为发生后，马立民向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日对买卖房屋进行了审批，马立民于1996年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。
　　马立民自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经现场勘验，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效力进行明示，马立民坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。
　　上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、现场勘验笔录、现场照片。
　　3．一审判案理由
　　北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈宝印与马立民签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马立民属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为因违反法律法规应属无效。
　　对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马立民理应腾退诉争房屋及院落，同时陈宝印应返还马立民购房款22 000元。因马立民坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马立民造成的损失，马立民可以另行主张赔偿。
　　就马立民所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马立民主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得房屋产权证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。
　　4．一审定案结论
　　北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，作出如下判决：
　　（1）陈宝印与马立民于1989年3月31日签订的买卖房屋合同无效。
　　（2）马立民于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵及院落，交付陈宝印。
　　（3）陈宝印于本判决生效后10日内返还马立民购房款22 000元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（1991年）第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，由马立民负担。
　　（三）二审诉辩主张
　　1．上诉人诉称
　　（1）房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且该买卖行为已经过海淀乡政府的批准并办理了房屋产权证明，故房屋买卖合同应属有效；（2）陈宝印在原审要求确认合同无效及腾房的诉讼请求属于两个不同的法律关系，原审法院不应合并审理；（3）马立民在该房屋内长期居住，并已将户口迁入，在本市没有其他住房。故上诉请求撤销原审判决，依法驳回陈宝印的诉讼请求。
　　2．被上诉人辩称
　　本案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。
　　（四）二审事实和证据
　　北京市第一中级人民法院经公开审理查明，原审判决对事实的认定正确，二审法院予以确认。二审中另查明，马立民已于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋。
　　二审法院对一审查明的事实采用证据与一审一致；对二审另外查明的事实有下列证据证明：双方当事人陈述及户籍登记卡。
　　（五）二审判案理由
　　北京市第一中级人民法院经审理认为：本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。
　　本案中，马立民作为城市居民，其与陈宝印签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马立民取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马立民在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马立民与陈宝印签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，陈宝印签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此本院对陈宝印要求确认买卖合同无效并要求马立民腾退房屋的诉讼请求均不予支持。
　　（六）二审定案结论
　　北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条，作出如下判决：
　　1．撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第10198号民事判决；......

 原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、被告立即腾退返还房屋。

    二、审判结果

    一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

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