举案说法--农村房屋买卖合同无效吗？
──对一起农村房屋买卖合同纠纷案件判决的质疑

日前，某县人民法院审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案件，判决支持了原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。此判决值得商榷，笔者不敢苟同。

　　案例回放

　　先看此案例。原告高之，住某县古西镇公木村牛铺组。被告程林，户籍所在地为某县汪山镇汪岭村程老屋组，移住某县古西镇公木村牛铺组。公木村紧靠古西镇中心区。因该村对沿公路地段进行规划建设，原告便在公路一侧所有权属本村民组的宅基地上获准建造了五列两层楼房。2006年8月8日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告将西边两列楼房卖给被告，价款为60000元，签订协议时被告付款40000元，2007年12月前付款16000元，余款4000元在购房满三年时付清。被告于当日付给原告款40000元，即住进该房屋，并开设了一个缝纫铺。对剩余房款，被告后来一直未给付。2008年9月9日，原告提出起诉，要求确认原、被告订立的房屋买卖协议无效，原告返还被告40000元，被告返还原告房屋。法院开庭审理中，原告诉称，原、被告之间买卖的房屋，其土地所有权属公木村牛铺组集体所有，被告非公木村牛铺组成员，因此，双方签订的《房屋买卖协议书》内容违反了我国土地管理法有关农村集体土地禁止流转的强制规定，故提起诉讼。被告辩称，原、被告的房屋买卖是双方自愿的，双方签订的房屋买卖协议有效，法院应驳回原告的诉讼请求。法院认为，原告在公木村规划区内建造的五列两层楼房，其宅基地所有权属公木村牛铺组。农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让，原告与被告不属于同一个村民组，其宅基地使用权便不能转让给被告，同时双方签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定。因此，原告与被告签订的房屋买卖合同无效。遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，作出一审判决：原告与被告签订的房屋买卖合同无效；原告返还给被告购房款40000元，被告将二列楼房返还给原告。此后，被告未提出上诉，搬出所购楼房而就近租房居住，缝纫铺经营也随之停止。2009年3月，被告提出起诉，要求原告赔偿其房屋装饰、增值利益等损失。

　　几点质疑

　　第一、判决理由“农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让”，这出自物权法草案，显然不能作为法律规定而成为判决依据。鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，物权法草案关于宅基地使用权能否转让，则是个两难选题。有关宅基地的立法，本意是要保护农民的利益，既要为了保证农民“安身立命”，又要为了加快农村城镇建设，促进城乡一体化，有利农村进行经济发展和产业结构调整，如此立法当然要为今后的发展保留一个空间，故最终物权法规定了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　第二、判决理由“双方签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条‘农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设’的禁止性规定”，与土地管理法第六十二条规定发生冲突。该条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该条规定来看，法律对农村宅基地使用权的转让只是持否定态度，但并没有禁止农村房屋的出租、出卖，其后果只是村民再申请宅基地的不能获批准。除此以外，这里还存在把农村房屋所有权与农村集体所有的土地使用权或者说宅基地使用权混合起来完全等同对待的问题。应当承认农村房屋牵涉到的宅基地使用权与单独的宅基地使用权有着不同，甚至是很大的或者本质的不同，因此处理时按常理也应二者区别对待。

　　第三、判决结论“原告与被告签订的房屋买卖合同无效”，与《中华人民共和国合同法》第五十二条规定不能相联系。我国的法律体系属于成文法体系，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定实现的。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”针对第五种情形，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”从本案案情和判决理由上显而易见，原告与被告签订房屋买卖协议的行为，不符合合同法第五十二条规定的五种情形，据此何生无效之可言？而客观事实是法无禁止，按“法无禁止即可行”的法律原则，原告与被告签订房屋买卖协议则应判决确认其法律效力。

　　第四，判决原告与被告签订房屋买卖合同无效的后果，是产生了不良的法律效果和社会效果，有害而无利。本来原告与被告进行房屋买卖，既未损害国家利益、集体利益，也未损害第三人利益，而被判无效，却导致违背合同法立法鼓励交易、维护诚信、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念，导致受到损害的只是被告一方，原告一方不仅不会受到损害，反而其出于图谋房地产增值利益的不良诉讼目的顺利实现，这在客观上显失公平，对恶意诉讼起到了帮助作用，还导致新的纠纷新的诉讼发生。

　　根据上述分析，笔者认为本案原告与被告签订的房屋买卖合同，不应判决无效，而应判决其有效。笔者认为，一方面因为农村城市化已成必然，宅基地的流通对整个社会经济发展必然有利，不能流通则会限制农村经济发展和城市化进程；另一方面因为具有中立、独立、被动特征的司法，应严格依照法律规范和遵循法律原则办案，而当某一社会问题面临法律的阙如，应当先由立法适时加以肯定性或否定性的解决，不应先由司法通过不合乎法律规范和法律原则的方法去解决，处理农村房屋买卖类合同当然不能例外。

　　（文中人名、地名均为化名）张仙国

欢迎访问温州大律师网  http://www.kungfulawyer.com