关于农村房屋买卖法律问题的几点看法

　　农村房屋买卖合同的法律适用涉及集体土地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，物权理论上也无权威定论。嘉善县在进行城中村改造中也出现了多起农村房屋买卖纠纷。此类纠纷主要有以下特点：从买卖双方身份来看，出卖人为农村集体经济组织成员，买受人是城市居民或其他农村集体经济组织成员；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋所有权转移登记或宅基地使用权变更登记手续；从纠纷的起因来看，多源于土地增值以及城中村改造拆迁等因素，房屋现值或拆迁安置补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

　　一、宅基地使用权能否转让

    于2007年10月1日开始施行的《物权法》未作具体规定，而是规定适用土地管理法等法律。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定表明，农民是可以出卖住房的，而按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，地随房走，宅基地使用权也应当一并转移。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”上述规定，已经明确了宅基地使用权是可以转让的。

    二、宅基地使用权的转让是有条件的

    对于宅基地使用权转让的规定，《土地管理法》等法律虽有涉及，但亦比较原则，且涉及城乡二元土地制度问题，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。归纳起来，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人限定为同一集体经济组织内部的成员；（2）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（3）转让行为须征得本集体经济组织同意；（4）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

    三、关于农村房屋买卖合同的效力问题 

　　一种观点认为，由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。显见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的行为当属无效。向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，亦应当认定无效。

另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。产权过户登记规范的是物权行为，房屋买卖合同属于债权行为。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

四、建议

实践中，处理农村房屋买卖合同的效力问题，上述两种观点均有司法判例的支持。我们认为，法律要求房地产不可分割转让是一般的原则规定，并不否认当事人对在土地之上的房屋作为私有财产享有处分权利，出卖人有权处分建立在宅基地上的房屋。但是，出卖人对宅基地仅享有使用权，不得进行处分。出卖人出卖房屋的行为系对宅基地使用权的放弃，此弃权行为一般不得反悔和回复。买受人不符合法定条件，不能取得宅基地的使用权，故买受人只对房屋的价值享有权利，但不享有对宅基地的权利。实践中，以下几种情形，房屋与购房款以不返还为宜，避免单纯按腾退房屋处理给当事人带来的消极影响。2、买受人购得农房后全家已居住使用经年，形成稳定居所，且对房屋进行了装修改造。3、签订买卖合同后双方交付了房屋、房产凭证和房款。

同时，对涉及此类买卖纠纷的农村房屋进行城中村改造时，宜将买受人认定为被改造主体，予以补偿安置，但不作宅基地安置。对出卖人在未经法院判定合同无效并返还房屋的情况下，一律不予考虑，防止“多头补偿”。

（嘉善县政府法制办公室）

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