房子涨价，卖主毁约咋办

案由：农村房屋买卖纠纷

    案源提供人：瑞安郑先生

    案情简介：郑先生相中了一间农民私房，本来跟对方商量得好好的，也签了合同，支付了大部分购房款，就等着房屋产权变更这“临门一脚”时，对方看着房价一涨再涨，居然食言了。

    2003年11月，郑先生向瑞安市郊的农民黄某购买一间农村私房，这间私房的房屋所有权登记为黄某个人，于是郑先生与黄某签订了《房屋买卖合同》，支付了大部分购房款，并约定余款待变更产权后付清。郑先生以为这事已经“铁板钉钉”了。不料，由于房价上涨，黄某觉得自己卖亏了，便以房屋系夫妻共同财产未经其妻同意，和房屋买卖合同违反《土地法》中“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定等为由，主张合同无效，决定不履行房屋产权变更手续。

    律师说法：

    浙江人民联合律师事务所张清财律师认为：首先，黄某因房价上涨拒不履行合同，违背了民事活动应遵守诚实信用的基本原则，应受到谴责。

    其次，判断合同是否有效应以《合同法》规定的合同有效要件为标准。我国法律规定不动产物权以登记的方式公示，在本案中房屋所有权证书登记为黄某个人，郑先生基于对产权证书上公示的权属的信赖，相信黄某具有相应的处分权才与之建立房屋买卖合同，应受法律保护。如果黄妻认为自己因此遭受损失，可以另外要求黄某承担赔偿责任。同时，从我国《土地法》的立法精神来看，旨在保护农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地属于建设用地，其买卖不会导致农业用地的减少，故将“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”该条用于宅基地买卖是不妥的；同时该法第62条又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村住宅是可以出卖的，只是出卖后不可再申请宅基地；从保护所有权的角度来讲，所有权的占有、使用、受益、处分四项权能中，处分权是最核心的权能，如果以农村集体土地使用不能转让来限制农村房屋的处分权的话，那就是说黄某对该农房事实上并没享有所有权，这是违背法律保护物之所有权的基本精神。

    所以，本案中郑先生和黄某的房屋买卖合同符合合同有效要件，是有效合同，黄某不履行合同义务已构成违约，郑先生可以依法提起起诉，请求法院判决强制黄某履行房屋产权变更手续。  林慎整理

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