涉及宅基地使用权的农村房屋买卖合同效力评价
现实中农村房屋买卖情况已较为普遍，法院在农村房屋买卖合同定性问题上自然形成了两种代表性的意见。一种意见主张认定买卖合同有效，其根据土地管理法第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后．再申请宅基地的，不予批准”，认为反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法及其司法解释，由于现行法律和行政法规没有直接禁止农村房屋买卖行为．，按“法不禁止即为自由”的私法理念，应判决确认合同的法律效力。另一种意见则认为应认定买卖合同无效，其理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，转让虽已作为宅基地但根本属性并未变化的集体土地，不符合上述法律规定。另外，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。该规定虽非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，但它是对相关法律条文内容的具体化和明确化，有参照的价值。故法院应认定农村房屋买卖合同无效。
笔者认为，作为我国基本经济制度之一的现行农村集体土地制度对宅基地及其上建筑物的完全自由处分尚未开禁，现状情形与学术的合理性并不能促使法院在审判过程中突破现行法律制度的框架为相关合同定性。鉴于此类合同的定性问题不仅涉及到农村集体经济组织这一宅基地权利代表的利益(或者说是集体所代表的公共利益)，而且也受行政许可权之制约，而一般情况下，农村房屋都是私下交易，交易双方并未报请村里或主管部门许可．诉讼发生前有关管理部门可能并未介人，并对房屋买受人是否违法用地主动作出判断，这样的话，买受人在实体上是否符合宅基地用地条件，直接影响到其能否获准取得宅基地使用权，合同是否可以履行实现，进而关乎到合同效力之认定。例如，《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”各地以地方立法或规章方式对宅基地用地条件作了相应规定，如《河北省农村宅基地管理办法》(河北省政府规章)第7条规定：“农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：(1)因子女结婚确需分户，缺少宅基地；(2)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；(3)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。”因此。法院在审理农村房屋买卖纠纷案件中，在判断买卖合同效力时对于买受方是否符合申请宅基地的用地条件首先应予确定，故而农村房屋买卖合同应属要式的(需通过行政许可)、效力待定的民事合同。法院对用地条件是否要在诉讼中予以审查，涉及民事审判与行政许可之间的权力交叉重叠问题。对此，可有两种处理：第一种处理，法院对买受方是否具备用地条件进行实质性审查。如符合法定条件，即认为其申请用地应获得审批许可，合同可得履行实现，则直接认定合同有效．此后再进一步判决是否继续履行此合同，如不符合条件，直接认定合同无效：第二种处理，宅基地用地条件虽有法律、法规明文规定，但具体到买受方是否符合用地条件属于行政许可权之审查范围，行政职权之所及，不宜由民事审判代替，但若买受方在诉讼中仍未能获得用地许可，则可认定买卖合同无效。笔者认为，从民事审判谋求“两个效果”相统一的原则出发，以第二种处理为基础。兼顾第一种处理，较为妥当。具体做法是：1．法院经审查房屋买受方明显不符合法定用地条件的，行政许可所需之基础性申请条件根本不具备，可否定其合同效力，在法律适用上可以援引土地管理法第六十二条第三款，即未经“县级人民政府批准”，属违反法律强制性规定。据此迳行判决买卖合同无效。2．法院初步查明买受方符合或有可能符合法定用地条件的，则依据当事人申请或者法院职权查证方式，主动征询土地主管部门意见．如其明确表示可准予买受方用地．相当于达到行政部门预审查许可之效果，可判决合同有效；如其未作肯定表示或其不作明确表示的，可判定买卖合同未生效，同时在判决理由中说明可由买受方向土地部门申请用地。在案外，若买受人申请用地获准则买卖合同发生法律效力．不准则合同不发生效力。
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