与宅基地使用权相关的法律依据及解读

对于任何房产来说，土地都是基础，是地上建筑物的本质组成部分，基于土地使用权和房屋所有权的依附关系，不动产的房、地权属在法律上无法割裂。房屋出卖人对房屋所有权或土地使用权中的一项权利的处分，必然会涉及到另一种权利的变动。农村房屋权利转移实现与否必然受制于宅基地使用权。因此农村房屋买卖合同的效力评价在缺乏直接法律依据的情形下，就很大程度上取决于宅基地使用权的相关立法规范。我国土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省 自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定应是法院对建在集体所有宅基地上之房屋产生买卖纠纷后给予定性处理的最基本依据。土地管理法对农民住宅用地的取得作出了上述较为明确的规定。

在理解、适用上述条文时，应当把握以下几个方面的要点：1．农村宅基地使用权虽具有物权的属性，但这种权利在一定程度上还是与使用人的集体经济组织成员资格和福利联系在一起的，使用人通常可根据其村民身份享受居住用地福利，其使用权本质上并不具备出让土地可遵循的等价交换特性．因此不能作为交易对象完全自由地转让。2．国家立法限制农村宅基地的使用与转让，主要是对使用方式和使用人设置一定的准人条件，具备用地条件且合乎村民身份的依法可取得宅基地使用权。同时，规定农民对宅基地上的建筑物作出处分后即丧失宅基地再次取得的可能，实则认同对房屋处分效果及于与之相关涉的土地这一规则。3．能否取得宅基地使用权，须由政府主管部门积极地行使公权力审查授予，这就决定了不仅宅基地使用人与受让人之间不能通过意思自治直接让渡土地使用权，而且即便是买卖双方通过对地上房屋所有权自由处分的方式实现了土地使用的实质移转，也无法令房屋受让方依照“地随房走”的原则直接取得宅基地使用权。4．解读该条时．笔者认为可作出合理的引申，即土地管理法及其他相关法规、规章都没有禁止与限制已经拥有宅基地使用权的权利人抛弃宅基地使用权。宅基地使用权作为一种权利．权利人有权予以抛弃，只是抛弃宅基地使用权后，不得再申请新的宅基地使用权。

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