农村房屋买卖合同纠纷的现状

我国人均土地资源量占有贫乏，国家为了防止浪费有限的土地资源，将农民个人居住用地严格限定在一定范围以内，以福利分配方式限量划拨，加之城乡二元化、人员少迁徙的现象长期客观存在，9O年代前我国农村房屋交易基本是空白。随着社会主义市场经济确立与发展，城乡交流及一体化趋势凸现，相对优厚的劳动报酬及较为完善的社会保障吸引了越来越多的农民弃农进城务工、经商，就此落根城市的农民往往迫切需要处置其原有的农村房屋，而一些外来人员迁来本地谋生，常常需要购买相对经济的农村房屋居住生活。另外，部分城镇居民也向往农村里的田园生活或出于其他原因打算在农村买房，农村房屋买卖由此也交投两旺。

因我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地(宅基地)须经所在村许可，而宅基地转让须经政府主管部门行政审批，且宅基地上房屋交易关系至今尚无位阶较高的规范性法律文件予以调整，多年来，农村房屋就这么自然发生着，没有直接法律规范和引导，这在一定程度上已成为房屋买卖领域中的隐患。

在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋的所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇．这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。近年来．法院受理的此类农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。

由于农村房屋买受方多不符合法定的用地条件，无法通过正常合法的渠道原始或继受取得宅基地使用权，购房后对房屋权利保有缺乏根据，而房屋是人最为重要的生活资料之一，保持稳定居所其重要性不言而喻，要求买受方返还已购得的房屋势必严重影响其正常的工作和生活。加之此类纠纷实质是对房屋所涉征地拆迁利益的争夺，法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方往往存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍；若判决合同无效，双方返还(这也是目前通常的处理方法)的后果可能招致大批已售房者(怀有逐利目的)闻风效仿。均要求收回房屋，而已稳定居住的买受方就可能出现无家可归之困境，导致矛盾激化，最终成为农村社会的一个重大的现实的不和谐因素。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。笔者尝试着进行初步探索，以期对该问题的解决有所裨益。

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