法官谈对农村房屋买卖合同作无效处理的思考

合同无效，合同一方因该无效合同取得的财产应返还合同相对方，这是合同法第五十八条规定的关于无效合同处理的原则性做法。所以，法院在判决农村房屋买卖合同无效的同时．也判决了房屋和房款双向返还，这种做法是比较普遍的。但是，近几年的实践反映，法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件中机械地遵循这种处理方式也暴露出了以下的法理缺陷：1．已进行的房屋交易关系及移转的房屋财产权利随时可能为法律所否定。通常在出卖人起诉时，房屋多已实际交付。买受人也早已付清房款并人住多时，出卖人行使诉权导致法院认定合同无效同时判令买受人返还房屋。必然影响买受人的正常生产和生活，根本上不利于社会交易秩序的稳定。2．合同当事人意思自治可能遭遇司法权的不当干涉。买卖合同订立之初．买卖双方多数情况下只有房屋买卖的意思表示，多未能认识到将来在用地权利移转上存在法律障碍，农村集体经济组织及政府土地主管部门亦未对土地违法使用问题及时监管、纠处．法院通过司法裁判强行要求合同主体回复到交易前的状况，有违双方房屋买卖的初衷，不符合合同交易目的。3．一定程度上会“鼓励”出卖人利用强行性法规的调整，发起有违诚信的诉讼行为，而诚实信用原则作为市场经济规则在法律上的体现，其基本要求就是当事人须受善良、正直的内心状态指导来进行民事活动，来平衡当事人之间和当事人与社会间的利益关系。近年来房价大幅上涨，国家征用集体土地时，出卖人为得到不菲的拆迁补偿回报(也有少数情况是出卖人原为融资目的卖房．而现又有购买能力欲回购)挑起诉讼，而法院否定合同效力后判令返还房屋恰能实现其不良意愿，难以使诚信原则发挥裁判价值导向作用。4．返还房屋的处理方式给法院生效裁判的执行工作带来巨大的压力，而且执行过程中难以取得较好的社会效果。特别是本地区纠纷中，房屋买受方多处于相对弱势的经济地位(通常售房人已在城镇购置了房屋后转让原农村住房，而买受人是外迁来的或本地的无房户，或因原住房面积较小从而购房改善的)，当事人面对法院的裁判结果产生极强的抵制情绪，生效裁判要么无法执行而丧失公信力，要么勉强执行却育含不稳定因素，甚至引发暴力抗法事件。另一方面，返还房屋使得当事人再度面临司法造成的经济花费，这虽由个案当事人负担，但相对于整个社会仍是浪费财富。那么，鉴于房屋出卖方背离诚实信用原则的恶意抗辩，法院能否通过对诚实信用这一民法基本原则的适用，从而改变原先对买卖合同作出的否定性评价，即承认合同效力以求限制该出卖方对房屋所有权之回复。这涉及到合同效力强行性规范与诚实信用原则适用之间的关系问题．进而言之，即是应不应当赋予诚实信用原则修正、变更具体法律规则这一功能的问题。结合本文论题．笔者认为：1．我国现行较为封闭的集体土地流转规范是否已经丧失其制度存在的价值合理性，是个非常复杂的问题，尚未形成比较统一的观点。司法者摒弃不用现行具体的规定，而从其各自理解的“公平正义观”出发．在个案处理时另觅法理，甚至另辟规则，其主客观基础条件在目前显然是不具备的。2．强行性法律法规之合法性价值判断应优先于兼有道德和法律基本原则之诚实信用价值评判，在合同效力的评判这个问题上，既然依据现行规定可确认合同违法无效，应尽量避免司法裁量权之行使牺牲法律的安全性，不宜以民法诚信原则再去肯定、维持合同之效力。3．若房屋出卖方利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，可在合同无效的过错责任分配的裁量上及其无效处理方式的选择上．将诚实信用原则作为司法裁判的重要价值取向，以矫正合同效力现行评价规则的适用过程中可能带来的买受方道义失助和利益失衡问题。诚实信用原则是一个内涵极为丰富的原则．不能仅从文义方面理解，还应联系它的立法目的理解。诚实信用原则的立法目的，在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则，并将此原则在农村房屋买卖合同无效处理中充分运用，由此笔者认为，在房屋出卖人恶意要求返还已售房屋的情况下，法院可在确认房屋买卖合同无效的同时，根据案件的实际情况．以诚信原则为裁量导向，判决驳回原告(即出卖方)返还房屋的诉讼请求。笔者认为，上述判决正当性除因其秉承诚实信用原则的价值追求外，结合土地管理法第六十二条的理解与适用，还有如下之理由：1．相对于农村集体经济组织(宅基地所有权代表)与政府土管部门而言，房屋出卖人作为原宅基地的合法使用人，其卖房行为隐含了放弃宅基地使用权的真实处分意思，且随着房屋交付，此弃权意思的表征行为已实际履行。法律既然允许宅基地使用权人可以将农村房屋合法有效地转让给符合法定用地条件的买受人，即认可了宅基地使用权人可以处分与断离宅基地权属与福利关系，由此推知弃权行为同样具有宅基地权属与福利的处分断离性质，亦应获允许。弃权是单方法律行为，无需经他人包括村集体与政府部门许可生效，一般也不得反悔与请求回复。既然宅基地失权．则地上房屋作价让与亦不得回转。2．房屋买受人在村集体与政府部门未予许可前不能取得宅基地使用权，系属违规占地，即买受人分别与村集体、政府部门之间形成无权用地民事关系和违规用地行政管理关系。显然，此法律关系中已经不包含房屋出卖方这一主体了，土地问题已非房屋出卖方得主张返还房屋所赖以秉持之法律依据。3．村集体与政府部门对房屋出卖人宅基地弃权行为及买受人违法用地行为可能有两种表示：一种是确认房屋出卖人弃权(产生的法律效力应为收回宅基地使用权)，接管对买受人违法用地的处理，此为合乎法理的处理方式，此种情形下，房屋出卖人已无权要求返还原房屋及相关宅基地；另一种是认可房屋出卖人仍继续享有宅基地使用权，在买受人同意进行买卖回转的情况下，承认出卖人可以取消弃权行为，收回宅基地，此种情形下，房屋出卖人非依买受人新的返房返款意思表示无法再取得原房屋及相关宅基地。需要强调的是，法院在确认买卖合同无效的情况下判决驳回原告(即出卖方)返还房屋的诉讼请求，是基于房屋出卖人抛弃宅基地使用权、买受人实际居住该房屋而拒绝返还、村集体及政府部门对此未作明确处理的条件与现状下，只是对房屋出卖人返还房屋权利主张的相对否定。这种判决并不排除以后无效买卖履行回转，房屋出卖人复得宅基地使用权的可能性。另外，可以预见这种判决作出之后，村集体及政府部门将来可能采取如下措施：1．向房屋买受人收回宅基地(但应对地上房屋给予合理补偿)。2．为房屋买受人补办审批许可手续认同其取得宅基地使用权。3．征地拆迁按有关政策、规定给予房屋买受人相应补偿安置。4．对房屋买受人违法取得的宅基地纳入集体用地规划与调整范围(应由主管部门对买受人违法占地及其居住问题协调处理)。5．维持房屋交易后的土地使用现状不变。但这些措施都不会与法院上述判决形成法律上的冲突，也不会受到法院上述判决的妨碍。

随着城乡一体化进程加快．农村空闲宅基地和房屋会越来越多。据资料估计：今后2O年全国每年有1200多万农村人口将转移到城镇地区。而以目前我国农村居民人均用地153平方米计算．每年将均有l8．36万公顷的农村宅基地可能闲置不用。可以说，对宅基地及其房屋流转方面立法研究，已经成为国家迫切需要解决的问题了。当然，破易立难，万物使然!我国现行的农村宅基地制度确实一定程度上还带有计划经济时代资源分配的烙印，需要在争论中、实践中逐渐发展、完善。

在新的相关立法出台前．法院可根据本地实际情况．参考相关政府部门的意见和建议，适时研究制定科学合理且操作性强的规范性文件，把握以下要旨指导司法实践：1．确保司法裁判与国家现行制度与政策相一致，避免曲解法律法规本意的解释出现，杜绝同案异判的情况出现。2．考虑判决结果的合法性与合理性的兼顾问题，衡平好保护个人权益与稳定社会秩序两者的关系。3．通过对典型案件公开审理和宣传报道，增强人们交易行为中的诚实信用意识和商业道德，防止或减少交易中故意毁约现象的出现。

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