当前农村房屋买卖纠纷的特点、原因以及审理难点对策

一、当前农村房屋买卖纠纷的特点

    一是该类纠纷案件呈突发式猛增趋势。正阳法院2008年受理该类纠纷5起，2009年受理该类纠纷11起，2010年1-6月受理该类纠纷10起，从受理该类纠纷案件看，农村房屋买卖纠纷呈突发式猛增趋势。  

    二是该类纠纷发生地的区域特征明显，全部集中在已经开发成小城镇或有重大工程项目需征地的自然村。

    三是该类纠纷的起源时间长。房屋买卖行为集中在上世纪九十年代或本世纪初，买卖行为发生后至当事人提起诉讼要求房屋买卖无效，大多时隔五年以上。

    二、产生纠纷的主要原因

    一是农村房屋升值引发利益博弈。根据调研，涉案的农村房屋出卖时出卖价从几千元到一两万元不等，而目前一些涉及纠纷的自然村的土地价格已经涨至每平方米1000多元，加上房屋建造成本，一栋农村住宅要价大都在10万元以上，正是房屋的增值使得部分出卖者反悔，以各种理由起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，将房屋收回。二是农村房屋征用、拆迁巨额补偿引发纠纷。房屋拆迁巨大的利益与卖房人所得的卖房款之间形成的强烈反差，令已经出卖了房屋的农民，或出卖了农村房屋的城镇居民追悔莫及，只要一听到有拆迁的消息，就想方设法收回房屋。出卖人起诉所提的理由除买卖行为违反法律、法规的规定外，还以未经其他权利人同意而擅自处分，或者自己出卖房屋后无房居住等为由。

    三、司法实践中审理的难点

    1、法律适用存在冲突。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该款规定可以解读为农村房屋可以买卖，同当前集体经济组织成员之间可以买卖房屋的精神是相吻合的。《土地管理法》第六十三条同时规定，“农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，根据该条款，如果认为农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，因此从这条可以解读出农村房屋禁止买卖，无疑同当前认同的集体经济组织成员间可以买卖房屋的做法又有冲突。

    2、法律效果存在矛盾。国家对农村宅基地的宏观调控的思路非常明确，禁止城镇居民到农村购房，但这种调控的思路同合同法所确定的意思自治原则产生冲突。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人的意思自治，农村居民有权处理自己的房产，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，这种行为无疑是违反了诚实信用原则，其直接的后果是违反诚实信用的人获得了收益，而恪守诚实信用的买房者却蒙受损失。

    四、化解该类纠纷的对策

    1、慎重受理该类案件。农村房屋买卖不是一个简单的法律问题，它既是一个社会问题，也是一个特殊国情下引发的特殊问题，在目前的体制下，很难找到有效的办法来彻底解决。因此建议人民法院暂不受理该类纠纷，而应当尊重历史，不对其进行过多的司法干预，把问题应当交由村民自治和行政管理进行协调。

    2、尽量维护买受方利益。尽量维护买受方利益是法院在审理该类案件的最佳选择，既是维护社会诚信的需要，也是维护社会稳定的需要。因此建议法院在审理该类纠纷时，慎重认定买卖行为无效，即使是在合同无效的处理上，也要充分考虑房屋从买卖至诉讼时的增值部分，并适当倾向于买受人，维护好买受人的权益。

    3、尽快出台办案指导意见。建议最高院加快对该类纠纷的调研，在吸取各地法院经验做法的基础上，出台该类纠纷办案指导意见，维护法律适用的统一性和权威性。（正阳县人民法院王树恒 李全华）

欢迎访问温州大律师网  http://www.kungfulawyer.com