城镇居民购买农村房屋买卖合同效力的认定

一、据以研究的案例
　　齐生虎（2007年11月21日因病死亡）与曹连梅系夫妻关系，生有长女齐曹玉、次女齐超男。1991年，因首钢征地转工，齐生虎、曹连梅、齐曹玉均转为非农业户口，并搬往石景山区居住，齐生虎之母邓德新(2001年11月12日死亡，农业户口)随齐生虎到北京居住生活。1992年齐生虎将村中房屋出售，1995年齐超男转为非农业户口。1994年，齐生虎在办理户口时与张庆山相识。1998年5月，张庆山委托齐生虎在农村买房。经齐生虎联系,同年11月21日，张庆山与齐殿勋达成买卖沙厂村房屋的协议,因齐生虎原为沙厂村人,又系张庆山的朋友,三方商定由齐生虎代张庆山买房，在时任村党支部书记齐生存家,以齐生虎的名义与齐殿勋签订了房屋买卖合同,协议约定：座落于密云县巨各庄镇沙厂村东北角三号副坝下齐殿勋所有的房屋五间、院落及所有树木以15500元卖与齐生虎，过户费由齐生虎承担。卖房人为齐殿勋，买房人为齐生虎，齐生存书写协议并在协议书上以“中保人”名义签名，时任村委会主任齐国泽在协议上加盖了沙厂村委会的公章。张庆山向齐殿勋交清了购房款。1999年3月28日，张庆山与曹大柱（曹连梅之弟）签订施工协议，由曹大柱为其在所购买院落内建北房三间、锅炉房一间、院墙、院门及室内装修。此房未办理房屋过户手续。齐殿勋认为张庆山为居民，买卖农村房屋的行为无效，起诉要求确认房屋买卖合同无效。
　　二、审理结果
　　齐生虎与齐殿勋之间签订的房屋买卖协议，经在场证人齐生存证明张庆山以齐生虎名义购买齐殿勋的房屋，房屋买卖后进行装修时，张庆山与曹大柱签订的装修协议，房屋买卖协议由齐殿勋、张庆山各持有一份，综合分析齐生虎与齐殿勋之间签订的房屋买卖协议，并不是双方真实意思表示，房屋实际买受人应为张庆山。农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。根据法律相关规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。本案中，原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，张庆山系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖协议违反了国家有关规定，属无效协议。齐殿勋要求确认房屋买卖无效的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项、第56条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第76条、第77条第（五）项之规定，判决如下：原告齐殿勋与被告张庆山达成的买卖座落于密云县巨各庄镇沙厂村东北角三号副坝下齐殿勋房屋的协议无效。
　　三、相关法律问题分析
　　根据现有法律相关规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。本案中，原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，城镇居民不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理任何审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定，属无效合同。本案争议的焦点问题在于谁是真正的买受人，对此有两种意见。
　　第一种意见：根据合同相对性原则，齐生虎为买受人。
　　所谓合同相对性原则是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同相对性原则主要包含两个层次的含义：一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。此原则的产生源于当事人的特定性，所谓“无契约即无责任”，合同外第三人没有参与契约合意的形成，故不必承担合同义务，当然也不能享受合同权利。齐殿勋与齐生虎签订的农村房屋买卖协议，协议约定齐生虎享有买受人的权利义务，齐生虎应为买受人，现齐生虎已经去世，他的权利义务应由齐生虎的继承人曹连梅、齐曹玉、齐超男承继。
　　第二种意见：张庆山为实际的买受人。
　　经在场证人齐生存及齐国泽证明，张庆山以齐生虎名义购买齐殿勋的房屋。房屋买卖后进行装修时，张庆山与曹大柱签订装修协议，曹大柱作为施工人对房屋进行装修。曹大柱称是齐生虎让其与张庆山签施工协议，房屋是齐生虎购买的，给齐生虎装修、建房，由齐生虎给付工时费但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条规定，证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。证人曹大柱与曹连梅、齐曹玉、齐超男有亲属关系，其提供的对曹连梅、齐曹玉、齐超男有利证言的效力小于齐国泽、齐生存证言的效力。此外，房屋买卖协议由齐殿勋、张庆山各持有一份，应认定张庆山为实际的买受人，齐生虎只是介绍人。
　　笔者同意第二种意见。由此，齐生虎与齐殿勋之间签订的房屋买卖协议并不是双方真实意思表示，故双方签订的房屋买卖协议无效，一审法院的判决是正确的。

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