农村房屋买卖有效吗？

基本案情：

    2000年9月，陈某与王某签订了一份房屋买卖协议，陈某将自己的一套农村住宅卖给了王某。之后，王某支付了约定的买房款，并于同年11月全家搬入该房屋中居住，但未及时办理房产的过户手续。不料，2006年8月陈某向法院起诉，请求确认该房屋买卖协议无效，退房退款。

    该案在审理过程中存在三种观点。

    第一种观点认为该房屋买卖协议无效，应退房退款。理由是：农村房屋买卖必须以村委同意并出具办理土地使用权变更手续的证明为前提条件，现村委认为双方的房屋买卖“属私下交易”，该买卖侵犯了村里其他集体成员的利益，故该协议无效。

    第二种观点认为该房屋买卖协议有效，应驳回原告的诉讼请求。理由是：双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第20条“双方自愿、依法订立了房屋买卖合同，并实际交付了房屋和房价款，一方在办理产权转移登记手续前翻悔的，一般不予允许，应责令其继续履行合同，并责令双方补办产权转移登记手续”的规定，该协议理应有效。并且本案所涉的买卖合同并无合同法中规定的合同无效或可撤销的情形，陈某的起诉违背了诚实信用原则，故陈某的诉讼请求于法无据，于理相悖，因此不应支持其诉讼请求。

    第三种观点比较折衷，认为该房屋买卖协议无效，但应驳回陈某要求返还的诉讼请求。理由是：把房屋和宅基地分开考虑。房屋作为私有财产，陈某有权处分，王某通过交换享有权利。但是，陈某对宅基地仅享有使用权，不得进行处分。陈某出卖房屋的行为可以认定为对宅基地使用权的放弃。王某在未取得则地有关部门批准的情况下，只对房屋的价值享有权利，而不享有对宅基地的权利。至于王某是否属于非法用地，对其用地的行为如何处理，则可由有关部门去处理。

    笔者同意第二种观点，认为应认定该房屋买卖协议有效，维持现状，不宜退房退款。理由如下：

    一、从立法初衷来说，法律不过多干涉公民自由选择的权利逐渐成为人们的共识。最近出台或者修改的一些法律、法规由于体现了这一点而被人们广泛认可和称道，例如《婚姻登记条例》中取消了强制婚检的规定，不对人的私权横加干涉而显得更加具有人性化。而且从法律规定看，我国的《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。若以该房屋转让未征得当地有关部门批准及当地村委的认可来否定该房屋买卖的效力，明显有以“公”废“私”之嫌。

    二、从法律关系来说，农村私房系农民个人的合法财产，国家保护个人的房屋所有权，所有权人有合法的处分权。①房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻却的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。②当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。③《村镇建房用地管理条例》、《江苏省土地管理条例》将农村私房的购房人限定在本村或经批准回乡落户定居的无宅基地或其已有宅基地少于当地标准的范围内，并且须经有权机关批准，不满足上述条件，买卖合同应认定无效。但《江苏省土地管理条例》属地方性法规，且是在合同法颁布实行后制定的，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看，不能据此认定合同无效。④法律、法规并未禁止农村私房的转让，因此农村私房转让后，其宅基地使用权是允许进行变更登记的。⑤转让人将房屋转让给受让人后，也有义务将宅基地的使用利益归属于受让人。

    三、从判决效果来说，在目前农村房屋买卖较为普遍并且大多未办理过户手续的大环境下，判决尤其要慎重，既要考虑法律效果，又要考虑社会效果，以取得两者的统一。第二种观点明显符合整个社会提倡诚信的价值取向和舆论导向，更能体现法律效果与社会效果的统一。

    作者单位：江苏省宜兴市人民法院作者：钱叶平

欢迎访问温州大律师网  http://www.kungfulawyer.com