北京市怀柔区人民法院经调研发现——山区成农村房屋买卖合同纠纷多发地带
今年，北京市怀柔区人民法院组成调研组对近4年来受理的农村房屋买卖合同纠纷案件进行调研，发现山区成为农村房屋买卖合同纠纷多发地带。
怀柔区位于北京市区东北部，城区距北京市中心
根据农村房屋买受人身份的不同，农村房屋买卖合同纠纷可以分为四种类型:第一类是买受人为本集体经济组织成员，第二类是买受人为本区其他经济组织成员，第三类买受人为本区居民，第四类为买受人为北京市区居民。在所调研的62件房屋买卖合同纠纷案件中，有75％的诉争房屋买受人是城镇居民，其中本区城镇居民占32％，而市区城镇居民占43％。
在62件案件样本中，农村房屋买卖合同纠纷中买卖行为主要发生在1996年至2000年这一时间段，共有37件，占到总数的60％。其次是发生在上世纪90年代初期，占到纠纷总数的34％。进入2000年后，农村房屋买卖行为减少，相应进入诉讼程序的纠纷数量减少，只占到总数的6％。
调研中看出，近年来北京市怀柔区法院对该类问题的判决也呈现出另一特点，即认定合同有效的比率呈逐渐增高的趋势。2005年该比率为14.3％，2006年为23.1％，2007年为30.7％。法院在买受方为城镇居民的纠纷判决中，认定买卖行为有效的也呈逐年上升趋势，这部分案件认定有效的原因:一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是法院认定买卖行为发生的时间较长，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人权利的角度认定有效。
我们建议:
人民法院统筹考虑农村房屋买卖问题，不应当简单地以无效或者有效来对待。
第二，农村房屋买卖合同确定无效后的利益之争
房屋买卖纠纷发生的原因，实质上是利益之争。法院在认定合同无效后，容易引发以下问题:买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，这就涉及对买受人装修费用进行补偿的问题。在司法实践中，法院往往对翻建后房屋的原价难以鉴定，导致确定返还价值困难造成买方损失扩大。
我们建议:
应当以维护买受人的利益为原则，对认定买卖行为无效应当慎重。即使认定购房合同无效后，买受人的利益也应当受到保护。
第三，判定农村房屋买卖合同无效的司法导向效用之争
判定农村房屋买卖合同无效是发挥司法应有的导向作用，可以以此制约众多潜在的房屋买受人。然而，这种司法导向虽然和当前国家对农村房屋买卖的政策相统一，但也引发更多的不稳定因素。而且，农村房屋买卖合同的导向并不能有效地遏制农村宅基地的流失，原因是众多的房屋买卖当事人采取了多种形式的规避措施。
比如，有以“赠与为名行买卖之实”，法院很难确定双方到底是赠予还是买卖；还有的买房人借用与出卖人属同一集体经济组织的成员的名义来购买农村房屋，而后又与名义上的买房人签订租赁合同，以租赁费形式将购房款给付名义上的买房人。
我们建议:
解决农村房屋买卖纠纷宜疏不宜堵。应建立有条件的交易流转制度，使农村房屋转让合理、有序。同时，对农村宅基地的申请主体、条件、程序进行规范，以避免“一户多宅”现象造成宅基地权益分配的不平等，从而减少农村房屋买卖纠纷。
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