答辩意见

答辩人：寇xx，男,60岁，汉族，现住莱州市xx

答辩人与张连增房屋买卖纠纷一案，现答辩人根据原告的诉讼请求及事实答辩如下：

一 、原告的诉讼请求没有法律依据，应依法驳回原告该项诉讼请求。

1、判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

本案中，原告与被告就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有9年。并且被告是农村集体经济组织成员即山东省莱州市夏邱镇寇家村人，就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，被告认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。

2、土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定，通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋，故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。

3、最高人民法院(1992)民他字第8号复函中明确规定，“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件。

二、被告已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋十间房﹙包括4间正房6间平房﹚现已不存在，现原告主张确认买卖行为无效并由被告返还诉争房屋亦已无法实现。

2001年，被告购买原告的房屋后，就搬到此地生活，把原来莱州市夏邱镇寇家村的老房早已变卖，也丧失了自己的土地，现在只有这一套房子。2001年，被告购买房屋后，就用了两个月的时间进行装修，装修后才入住。2002至2003年，被告对购买的房屋进行了大修，并加盖了5间。2006年至2007年，被告对购买的房屋进行了翻建，同时有加盖了7间。现在，诉争的房屋十间房﹙包括4间正房6间平房﹚都进行了翻建，老房已经不存在，新建房屋12间，总共有房屋22间。

三、从诉讼时效上看，原告没有诉权。

《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第102条规定：“宅基地被他人建筑正式房屋使用超过诉讼时效的，原宅基地使用人请求保护使用权的，不予支持，临时占用的除外。”

到目前为止，本案被告在协议履行后，实际占有房屋已经长达九年。在此期间，被告对房屋进行了多次维修和必要的改建。这些房屋都是正式建筑。从协议签订之日起，早已超过了两年的诉讼时效，即使原告反悔，也大大超过了诉讼时效，丧失了诉权。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条规定，目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，并且，诉争房屋正面临拆迁，原告又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

此  致

山东省莱州市人民法院

答辩人：

代理律师： 崔波

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