专业律师支招，房产消费投诉热点各个击破
房产中介商——欺“上”瞒“下”
据卫新律师介绍，目前上海消费者与房产中介商的易发纠纷主要有以下几种：
1、赚取差价纠纷。即因为房产中介商隐瞒房产真实成交价格，非法从中赚取差价而导致的纠纷。
2、自买自卖纠纷。即因为房产中介商隐瞒真实信息，低价向消费者自行购入，再自行高价卖出而导致的纠纷。
3、 违规销售，虚假陈述。即因为房产中介商为达到成交目的，虚构事实，虚假陈述而导致的纠纷。
4、 违规收费、不开发票。即因为房产中介商或中介人员不按物价部门规定收取服务费或私下乱收费不开发票而导致的纠纷。
5、服务拖沓、缺乏专业。即因为房产中介商或中介人员缺乏专业知识或责任心使房地产交易拖延或产生严重风险而导致的纠纷。
律师支招：
卫新律师认为，消费者与房产中介商之间的纠纷通常是由于信息不透明、不对等造成的，因此，及时调查取证及充分了解房屋交易的信息是避免纠纷的关键。
● 在交易前和交易结束后，消费者应前往房地产交易中心查阅房屋的基本信息，了解交易的对象和交易的内容。
● 在交易时，消费者应当要求房产中介商提供营业执照、经纪人证书等资质证明。尽量避免在对方未出现的情况下一方签订合同或其他法律文件。同时，对于房产中介商提供的格式条款，仔细审查，补充相应的条款，避免房产中介商的不法侵害。
开发商——偷“梁”换“柱”
据卫新律师介绍，消费者和开发商比起来似乎总是“弱势群体”，目前的开发商往往以项目公司、有限责任公司的形式开发项目，而一旦出现问题，开发商可以迅速通过转名、项目转手甚至卷款而逃等方式推卸责任。消费者与开发商的易发纠纷主要有以下几种：
1、逾期交房纠纷。即因为开发商在预售期房之后，未按照合同约定的时间向业主交房、或者逾期交房后未给予业主合理的补偿而导致的纠纷。
2、拖延办理产证纠纷。即因为开发商在预售期房之后，未按照合同约定的时间为业主办理产权证、或者逾期为业主办理产权证后未给予业主合理的补偿而导致的纠纷。
3、房屋质量纠纷。即因为开发商在交付房屋给业主时，存在各种房屋质量瑕疵（例如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏等）而导致的纠纷。
4、暂测实测面积纠纷。即因为开发商在交付房屋给业主时，预售合同约定的暂测面积与实测面积相比存在严重差距而导致的纠纷。
5、违规销售纠纷。即因为开发商在销售过程中，采取销控、虚拟客户、人为制造房源紧张等违规手法而导致的纠纷。
6、虚假广告、不当承诺纠纷。即因为开发商在销售期间，发布虚假广告、进行不当承诺，而实际交付房屋时无法兑现导致的纠纷。
7、擅自变更规划纠纷。即因为开发商在交付房屋给业主时，擅自变更小区规划、绿化、公共设施等而导致的纠纷。
律师支招：
卫新律师认为，消费者与开发商之间的纠纷通常发生于买卖合同纠纷或预售合同纠纷，因此如何约定合同是消费者维权的关键。
● 与开发商签订预售合同时，一定不能轻信口头承诺或广告，应规定相应的违约责任，使开发商违反合同的成本增高甚至面临法律处罚，从而督促开发商遵守合同。
● 特别注意某些强势的开发商，他们往往要求消费者接受开发商拟定的格式条款从而导致合法权益明明受到侵害却无法通过法律手段予以维护。
● 在交房、验收等程序过程中，一定要重视自己的权利，看清有关文件的内容，不要轻易签字、付费，同时注意证据收集，为维护自己的合法权益创造有利的条件。
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物业公司——“牛”气冲天
据卫新律师介绍，消费者入住后，最常打交道的就是物业公司，与物业公司的主要纠纷有以下几种：
1、违规收取物业费。即因为物业公司不按物价部门、房地部门规定收取物业管理费或私下乱收费而导致的纠纷。
2、电梯、小区公共设施的广告发布、收益纠纷。即因为物业公司擅自在物业的电梯、小区公共设施发布公告或擅自侵占广告收益而导致的纠纷。
3、会所使用、收益纠纷。即因为物业公司擅自对外开放会所、制定会所收费或擅自侵占会所收益而导致的纠纷。
4、 维修拖延、修理效果纠纷。即因为物业发生损坏时，物业公司未及时修理、或多次修理效果不佳、乱收修理费而导致的纠纷。
5、小区停车纠纷。即因为物业公司过错造成小区车辆损坏、遗失或乱收停车费而导致的纠纷。
6、小区保安纠纷。即因为物业公司保安过错造成小区财务失窃、人员伤亡等而导致的纠纷。
律师支招：
卫新律师认为，消费者与物业公司之间力量悬殊、个体业主维权成本较高，因此很难达到解决纠纷的目的。
● 根据有关规定，业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，因此及时召开业主大会，成立业主委员会，通过业主的合法集体组织与物业公司进行交涉达到维权目的。
● 如果小区内暂时没有成立业主委员会，也可以向当地居委会反映以解决纠纷。
律师建议维权方案：以业主委员会名义开展维权活动
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