“准新人”购“准婚房”权属登记的五类方案详解
“要结婚，先买房”，这一直是上海人的传统观念。那些俊男靓女一旦“爱到深处”，往往就开始筹划起买房的事情。近期在自住购房者中准备买婚房的占了不少，据某新开楼盘统计，这部分人群占到了约2成左右，其中很多都是即将要结婚的年轻人。由于事业刚刚起步，经济拮据，所以最流行的做法就是“父母出首付，小两口还贷款”。然而，等到真正看中了房子，要签订购房合同了，“产权证上到底写哪几个人的名字”往往就成为了争论的焦点。通常这些恋人还未登记结婚，因此父母与子女之间就会产生分歧，归纳起来有以下几种观点：
1、写“准夫妻”两个人的名字。这是大多数恋人特别是女孩子的观点，他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。
2、写“出资方父母”的名字。这是很多家长的观点。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，写父母的名字也比较保险。
3、写“出资方的父母和子女”的名字。这种做法也很普遍，往往是因为出资方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠一方的收入，这婚房应算是出资方家的财产。
4、写“父母和准夫妻”的名字。很多人认为，与其这么麻烦，不如把所有的人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。
5、只写“男方”或“女方”的名字。在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有的房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。
对于以上种种产权登记的方案，并不存在正确与错误的问题，只是不同的方案必将导致不同的法律后果。恋爱中的男女应当对此有清晰的认识，然后再根据自己家庭和对方的实际情况，选择适合的方案。以免仓促决定后，家庭、恋人反目，产生不必要的矛盾。笔者根据国家的法律法规和上海的地方性解释，简述一下上述产权登记的方案的法律后果，以供参考：
1、产权证登记在“准夫妻”名下的法律后果。若采用这种方案，房屋认定是夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离婚的情况，父母也无权索回出资的钱款。
但如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，虽然“准婚房”还是认定为双方的共有财产，贷款也认定为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应的证据显示，父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附条件的赠与，而条件就是双方结婚，如果双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款，上海法院目前也出现了这样的判例。
2、产权证登记在出资方父母名下的法律后果。若采用这种方案，房屋认定是父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后，夫妻双方用婚后的收入还贷的，双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，要求父母返还并平均分割。
3、产权证登记在“出资方的父母和子女”名下的法律后果。若采用这种方案，房屋认定是出资方的父母和子女的共有财产，贷款也认定为出资方的父母和子女的共有债务，相应的增值或贬值也由出资方的父母和子女享有或承担。而该子女的相应产权分额属于婚前财产，根据新《婚姻法》，并不因结婚而产生共有的结果。但如果结婚后，夫妻双方用婚后的收入还贷的，双方离婚，对方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，要求出资方的父母和子女返还并平均分割。
4、产权证登记在“父母和准夫妻”名下的法律后果。若采用这种方案，房屋认定是准夫妻和父母的共有财产，贷款也认定为四人的共有债务，相应的增值或贬值也由四人共同享有或承担。如果结婚后，仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，父母无权享有权利。
5、产权证只登记在“男方”或“女方”名下的法律后果。这种情况需要从两个角度进行分析：（1）一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。（2）一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，上海法院通常认定为是一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
因为准婚房的产权登记在谁的名下，除了法律因素、感情因素，还因父母的介入变得异常复杂。较佳的方案当然是登记在“准夫妻”的名下，这对双方的夫妻感情和未来房屋的使用、处分都比较有利；针对父母的出资，笔者建议可以采用“借贷”的方式来处理，这样也能一定程度上打消父母的顾虑。同时，笔者建议，当事人除了充分了解各种产权登记方案的法律后果，充分尊重购房出资者的利益外，还应妥善处理各种关系，保存好各种凭证，尽量避免纠纷和矛盾。
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