意向金——可能是你买二手房的第一个“套”

意向金纠纷层出不穷

近年来，上海房地产市场中由于意向金引发的纠纷数量不断上升。《解放日报》及《新闻晨报》等多家报纸就曾多次刊登过由意向金引发纠纷的案例。在二手房屋交易之初，中介方带购房者看房后，常常要求购房者交付一笔“意向金”。然而，有时这笔原本所说的“意向金”竟“莫名其妙”转变成“定金”了，一旦购房者就房地产买卖事宜无法与售房者取得一致，购房者就很难拿回这笔钱款。这不禁让人困惑，意向金究竟是什么？为何一旦支付了意向金就感觉被“套牢”了呢？

什么是意向金

意向金在法律上并没有规定，根据合同自由原则，一般根据合同的约定确定意向金的性质。实践中，中介公司通常会在意向金收据或协议中约定“意向金转为定金”条款。根据该条款，在购房者有购买意向后，委托中介方向售房者议价，这时一般会以书面形式确定并支付一定金额的意向金，即作为购买房屋的诚意之确认。在售房者没有表示接受购房者提出的购房条件和收下意向金之前，“意向金”属于购房者向售房者者发出“要约”时附加的款项，一般由中介方保管。如果售房者同意预购房者的购买条件，中介方将意向金协议交售房者签字确认购房条件并将意向金交予售房者签收，即售房者“承诺”，此时“意向金”的性质就发生变化，转化成为“定金”。买卖双方即已产生定金担保法律关系。这意味着此后任何一方拒绝交易，都将承担法律规定的定金担保责任，即售房者有义务遵守双方约定，不得自行与第三方签署买卖合同，否则购房者有权要求双倍返还定金；同样若购房者不按约定签订买卖合同或不购买的，那么作为售房者也有权没收购房者的定金。

意向金纠纷产生的原因

如今的二手房市场中，售房者基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确购房者家的买卖意向后，会尽可能要求购房者在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房意向金。以此来让售房者相信该购房者并非是虚拟的，便于中介公司议价甚至是与售房者签署书面的居间协议。这也是为何意向金转定金的议价方式在二手房买卖居间服务中逐渐成为行业惯例的原因。但是在签订购房意向书或者交付意向金后，买卖双方如果因种种原因无法达成一致，中介方和上下家三方就会为该笔钱款的退赔问题而产生纠纷。

售房者与购房者产生分歧的原因一般有：

1.       购房者改变购房意愿

购房者在被告知在其支付了一定的意向金后，不但能够对议价有帮助而且还能获得一定的时间来决定是否购买该房地产，所以有的购房者往往因对房屋的第一印象比较好，为了保留该房屋而支付意向金，但疏忽了意向金协议中的转定金条款。而对于待售房地产的短时间接触并不能完整地了解该房地产方方面面的状况，所以等到发现存在一些瑕疵，改变购买意愿欲收回意向金时，往往为时已晚。

2.       对房价包含内容的理解不一致

这种情况一般是由于中介方沟通不充分所致，当然也不排除售房者临时变卦的情况。上海的房地产经纪企业有近2300家（还未计算这些经纪企业的分支机构，而各分支机构作业都相对独立），不乏有售房者将一套房屋委托数家甚至数十家分支机构出售的情况，为了避免麻烦，售房者往往会采取“谁能卖掉就和谁签居间协议”的办法，所以往往在购房者支付意向金时，中介方无法将房价的具体内容确定下来。另外房价的涨跌以及房产新政策的频繁出台也容易让售房者频繁变更房屋定价。

3.       意向金协议的本身缺陷

意向金协议本身与房地产买卖合同就有很大的区别。如上所述，意向金协议主要的目的还是确定购房者的购买意愿，表达一个购买的诚意，很难做到象买卖合同一样对整个房地产买卖的过程做出准确的描述，包括房屋状况、土地状况、交易步骤、付款方式及付款时间等等。诸多的不确定因素必然导致了纠纷的高发率。

如何避免意向金风险

由于二手房交易中，售房者、中介方、购房者三方所享有的信息是不对称的。尤其是作为一个购房者，往往在信息上处于弱势的地位。意向金协议是和中介方签署的，意向金也是支付给中介方的，所有买卖双方间的反馈也是由中介方来传递的。购房者一旦支付了意向金，如果中介方为促成交易在购房者与售房者的利益冲突中倾向于售房者或中介方不够诚信，那么中介方何时转交意向金、售房者是否同意购房者提出的购房条件甚至中介方是否真的已经将意向金转付，对于购房者而言都无从得知，所以才有了诸多购房者一旦支付意向金后就被“套牢”的原因。为了尽量避免意向金风险，建议可从以下几点着手：

1.    多了解房屋及周边状况后再行支付意向金

往往有的购房者看完待售房屋后十分喜欢，为了留着房子不让别人“抢”走，冲动之下支付了意向金。之后才发现房屋存在不理想的地方，比如说白天比较吵，小区配套不行等等，但意向金已经转付售房者变成了定金，取回就有一定难度。

2.     谨慎签署意向金协议

如上文所述，签署意向金协议在法律上就是向售房者发出了一份“要约”，一旦售房者接受，那么买卖合同关系就成立了。所以说意向金协议的签署是一件非常严肃的事情，必须仔细察看意向金协议上所载内容，如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请一位对于房地产交易有经验的律师或专业人员给予建议，避免不必要的麻烦。

3.    为意向金转付设置一定限制

在购房者签署意向金协议时就明确买卖合同中的诸多内容是不可能面面俱到的，在实践中也很难操作，因为二手房买卖中，由于买卖双方地位相对平等，必然存在一个谈判协商的过程。意向金协议详细至极，也是属于购房者“一厢情愿”的想法，反而将购房的急切心理表露无疑，也不利于日后与售房者的议价。所以笔者认为，意向金还是尽职尽责的起到其原来的作用即可，那就是表达一个购买的意愿和诚意，便于中介方居间议价。对于意向金转付售房者成为定金并不推荐，购房者可以在支付意向金时对中介方转付设置一些限制条件，比如说转付前须要通知购房者等等。  作者：陈侃

欢迎访问温州大律师网  http://www.kungfulawyer.com

法律咨询：13738778655（崔律师）

关键词：温州法律咨询,聘请律师,免费咨询,刑事辩护,诉讼仲裁,离婚继承,合同纠纷, 房产律师，股权转让,尽职调查,律师见证,交通事故,劳动争议,工商查档,行政诉讼,温州法律顾问, 公司法律事务(企业常年法律顾问、公司全程法律风险防控体系建设、公司治理及合规法律咨询）企业并购及产权交易、私募股权投资、风险投资、投资基金组建、民间资本融资、及大中型企业股份制改制上市及中小板、创业板上市融资（ＩＰＯ）全程法律服务，债权债务,人身损害赔偿，，知识产权，保险纠纷，私人律师，房产纠纷，拆迁补偿，诚信律师，温州资深律师。智者当借律而行，蓄势而发，精准中的。