收取物业费作为入住条件　开发商做法无依据

案情

王先生买了一套商品房，在交清购房款之后，按照合同约定接到了开发商的入住通知。但是在开发商的入住通知上，王先生发现了物业费的交费通知，上面明确要求，如果王先生不交纳物业费用的情况下，是不能入住的。王先生觉得这个物业费的收费价格不合理，因此拒绝交纳，而开发商又拒绝交房，双方僵持不下。

律师分析

部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修资金等作为入住条件。开发商的上述要求是没有法律根据的。物业费是物业管理公司基于物业管理合同向业主收取的管理费用，应由物业管理公司向业主收取，而不应由开发商收取。水电气的建设费用及开通费，由相应机构（自来水公司、供电公司、燃气集团）向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费用。契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门缴纳的税金，除购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。公共维修资金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。公共维修资金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修资金作为房屋交付条件。开发商以交纳上述费用作为房屋交付前提条件，至逾期交付房屋的，应由开发商承担相应逾期交房的违约责任。

按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付相应费用（包括：契税、公共维修资金、产权登记费、物业管理费、证件印花税、测量费、水电开通费，其中开发商收取测量费、水电气开通费为非法收费）作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付相应费用作为房屋交付条件。本案中，李先生虽有物业费交纳义务，但权利人应为物业管理公司，而非开发商，也就是说李先生对开发商并不负物业费交纳义务，开发商以此作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。

综上所述，开发商和消费者之间存在的是房屋买卖关系，双方对房屋买卖过程互相负有权利和义务。而在这一法律关系之外的事情，比如说收取物业费，或者其他费用，并不是开发商的职责，除非有合同条款约定，以此作为交房条件，是没有法律依据的。因此，在这里提醒这样的开发商，不要越俎代庖，履行好自己交房的义务才是赢得消费者信赖的根本。

作者：黄可磊   |  来源：解放日报

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