案件评析：北京市正海律师事务所主任  杨磊

本案是北京市正海律师事务所《北京房屋买卖租赁律师网》吴静律师办理的房屋买卖纠纷经典案例，本案澄清了房屋买卖纠纷的两个重要问题。

一、房屋买卖合同中约定了一方违约须向对方支付一定数额的违约金，当事人是否有权要求支付违约金，解除合同。

本案买受人张某与出卖人孙某签订房屋买卖合同后，出卖人因房屋涨价反悔，提出合同中既然约定了一方违约需向对方支付合同价款百分之十的违约金，现出卖人依据合同规定，同意向买受人支付违约金，要求解除合同，这一主张人民法院是否支持。

答：法院不会支持出卖人提出的解除合同的主张，因为人民法院审理合同纠纷案件，只要房屋买卖合同是合法有效的，法院首先要支持合同的继续履行，而不会支持一方违约解除合同的要求。因为人民法院审理民事案件要有一个正确的导向，这就是要使合法有效的合同继续履行，以维护交易的安全性及合同的稳定性，维护社会经济活动的正常运转。

法院对于合法有效的房屋买卖合同，只有在两种情况下才能判决合同解除。第一，合同已经无法实际履行，比如，善意第三人已经取得了房屋所有权；买受人因经济情况恶化已经无力支付购房款等。第二，经协商，守约方同意解除合同。本案中，因不具备上述两种条件之一，所以法院判决合同继续履行，符合法律规定。

二、房屋买卖合同签订后，尚未办理贷款和房屋产权过户前，法院是否能够支持合同继续履行。

一般认为，在房屋买卖合同签订后，尚未办理贷款和产权过户之前，人民法院不宜判决合同继续履行。持此观点的理由是，判决履行给付义务的，法院容易执行；判决履行行为义务的，法院不易执行。上述观点是非常错误的。人民法院审理民事案件，不是以是否容易执行为依据的，而是以被告人是否依法应当履行行为义务为依据。

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