购房中的法律风险防范专题四：防御购房纠纷的九大策略
防御一：广告内容要约定
按照我国建设部《商品房销售管理办法》的规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告是不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给购房者的维权造成了困难。所以，希望购房者将开发商的销售广告的内容能够写入合同中。
防御二：审查“五证”步步为营
购房者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，房地产开发商必须具备下列证件：开发商的《企业法人营业执照》、规划部门的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程开工证》、国土管理部门的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。上述法律证件不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。虽然目前不少购房者都知道要看“五证”，但开发商往往以“原件在总公司”为名，拿复印件来搪塞，而陷阱很可能就隐藏在复印件里。以《国有土地使用证》为例，一种叫《国有土地使用证》，这是拥有土地使用权的合法依据；再一种叫《临时国有土地使用证》，只能用于办理预售许可证和开工证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。举例来说：假设地价是1000万元，而开发商只交400万元，就可获得《临时国有土地使用证》，但如果剩下的60%不交，就无法取得《国有土地使用证》，而业主也就根本拿不到房屋所有权证。
防御三：约定面积具体详细
案例：张女士购买了一套商品房，约定建筑面积是120平米，套内建筑面积是98平米，公摊面积是22平米，其中还约定套内建筑面积误差绝对值超过3%的，业主有权退房，在3%以内的要据实结算。但是实际交付房屋的时候，购房人发现套内建筑面积没有太大的变化，但是公摊面积增加了很多，已经超过了3%，可是开发商却说只有在套内建筑面积误差绝对值超过3%时，购房人才有权退房。所以，张女士也没有办法。
秦兵律师：建议购房者在选择面积差异条款的时候，一定要选择“建筑面积”或“套内建筑面积”中只要有一项误差绝对值比超过3%的，购房人就权解除合同。
防御四：房屋质量要写明
案例：蒋先生花费30万元在某小区购买了一套房屋，拿到钥匙后发现墙体开裂，山墙渗水，更为严重的是现浇楼板有两处长达3米的管穿性裂缝。蒋先生多次找开发商交涉要求退房、换房，开发商都置之不理，仅同意维修。由于蒋先生只是与开发商签订了建设部的示范合同，没有就质量问题作出详细约定，面对房屋质量如此低劣，蒋先生苦于没有合同依据，无法追究开发商的违约责任，陷于无计可施的困难境地。
秦兵律师：房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房者与开发商的冲突。为维护购房者的利益，建议购房者在合同中对房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道堵塞等进行开发商违约责任约定，一旦发现问题，购房者可以依据合同要求开发商进行维修，知道符合国家规定或者合同约定的标准，否则购房者有权解除合同办理退房手续。
防御五：社区规划应兑现
案例：刘女士购买了一处房子，四周规划都是花园。签订合同后，她得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成了一条八车道的马路，离她的房子不到20米，而她所购的房子的结构也因此受到一定影响。刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹、灰尘多多，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予以退房。
秦兵律师：建议购房者在购买商品房的时候，要了解一下小区的整体规划，最好去规划部门查看规划图，因为在签订买卖合同的时候，开发商是不向购房者提交原始设计的，若是自己不去查看规划图，也就无法证明设计变更的存在，更无法追究开发商的违约责任。
防御六：交房质量要核实
秦兵律师：建议购房者在办理入住手续时，要核实开发商是否具备买卖合同中约定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、具有测绘资质的测量部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，否则购房者有权拒绝收房，并追究开发商逾期交房的违约责任。同时建议购房者应根据法律、法规以及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收。很多购房都以房屋质量有问题为由，拒绝收房，但是没有想到的是开发商不但不认为自己不是逾期交付房屋，而且还要求购房人交纳物业费、供暖费等各项杂费，在这里我提醒购房人注意查看自己的买卖合同，对房屋质量有问题的法律后果是如何约定的？现在很多开发商都会约定“若双方验收房屋时，发现房屋有问题，开发商负责修复，但不视为逾期交付房屋”，若是这样约定，那就不是开发商逾期交付房屋了，所以购房人一定要注意查看自己买卖合同的内容，这样才能更好维护自己的合法权益。
防御七：产权问题是关键
秦兵律师：房产证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房产证对于购房者而言极其重要。很多购房人认为，自己签订了买卖合同，自己交纳了房款，这个房子就是自己的，但是从法律上来说这样理解是不正确的，严格的说，在购房人办理下来产权证前，这个房屋的物权还属于开发商。所以，办理产权证是对购房人对大的利益保护。由于建设部的标准合同中对产权证的取得时间并没有规定，建议广大购房者签订一份补充合同，在合同中明确提出产权证的准确取得时间，借以保护自己的合法权益。
防御八：抵押问题要提防
案例：张先生买了一处房子，是一次性支付的全款，买卖合同上约定土地和再建工程均未进行抵押，但是张先生入住后，却收到了法院要求执行房屋的传票，经过查实才知：开发商隐瞒了将房屋抵押给银行的事实，由于开发商无力偿还银行贷款，所以银行行使自己的抵押权，要求拍卖这个房屋，张先生有苦难诉。
秦兵律师：签订商品房买卖合同的时候，一定要高度关注土地和再建工程是否进行了抵押。若是有抵押，是否经过了抵押权人的同意；若是取得了抵押权人的同意，一定要求开发商做何时解押的保证，以及未能解押的违约责任约定；若是没有取得抵押权人的同意，则此份买卖合同的效力是有疑问的。若是没有抵押，则一定要求开发商做“不得以任何形式进行土地和再建工程的抵押，以及违反约定的违约责任”。只有这样，才能维护自己的合法权益，才能顺利实现自己的物权。
防御九：违约条款要详细
秦兵律师：违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是购房者要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或者虽然约定了双方的违约责任，但双方违约责任的约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。

转自秦兵房地产网

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