公房转租买卖 市民交易时注意防范法律风险

http://sh.house.sina.com.cn 2006年05月29日09:24 房地产时报

　　随着社会经济的发展和住房制度改革的深化，很多租住公房的“房客”利用政策优惠条件购买了公房产权，成为真正意义上的“房主”。但由“房客”变为“房主”之路并非一帆风顺，部分居民受制于各种因素，成为“长期的房客”。近年来房地产市场蓬勃发展、房价持续上行，这部分公房成为纠纷的多发地带：承租户名的变更、公房产权的购买及房屋出售后的价款分配等问题成为纠纷的焦点。本报特请资深法官就具体案例进行分析，提醒市民交易时注意防范法律风险。

　　变更户名：承租人应由共同居住人协商决定

　　多年前经奶奶同意，小郑将户籍从江西迁到了由奶奶承租的公房里，并随奶奶和叔叔共同生活多年。去年奶奶因病去世，叔叔提出自已作为唯一的合法继承人应当成为承租人，要求小郑搬出。小郑认为自己来沪后一直生活在奶奶承租的公房里，应该享有合法的居住权。双方争执不下，叔叔诉至法院，要求确认自己是争议公房的承租人。法院经审理认为，公房租赁关系是一种合同关系，应当由合同双方自行确定。因此，叔叔提出的确认公房承租人的请求不属于法院受理民事诉讼的范围，依法予以驳回。

　　法官点评：这是一起因承租人死亡而引发的承租户名变更纠纷。公房租赁关系是一种特殊的合同关系，是国家在计划经济时代实施的一种政府福利行为，由此决定了合同双方的权利义务具有非自由、非等价的特点。根据《上海市房屋租赁条例》的规定，承租人死亡后，在承租房屋处有本市常住户口的共同居住人应当协商确定承租人，无法协商一致的出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母、其他直系亲属之间按顺序确定承租人。小郑和叔叔都具资格，应协商确定承租人。本案中两人无法达成一致意见，那么出租人应当依据相关规定在他们之间确定承租人，叔叔作为原承租人奶奶的子女有权优先于小郑成为承租人。但是，由于公房租赁的福利性质，叔叔在成为承租人后也没有权利要求小郑搬离房屋，因为小郑的户籍仍在该公房内并实际居住于此，属于共同居住人，其居住权受法律保护，任何人不得剥夺和限制。

　　叔叔的正确做法是持《租用公房凭证》和其他相关资料向出租人提出变更承租户名的申请，经出租人审查后予以确认。如认为出租人变更承租户名的行为侵犯自身合法权益的，依法可以向人民法院提起诉讼。

　　购买产权：须其他同住人同意

　　丈夫伪造妻子印章和签名，购买了公房产权并转卖，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面临无家可归的窘境。为维护自身的合法权益，妻子徐女士向法院递交了诉状，要求确认丈夫郭先生与他人签订的公有住房出售合同无效，理由是丈夫购买公房产权的行为未征得同住成年人的同意。经审理认定，郭先生确实未征得妻子徐女士的同意擅自签订公房出售合同，根据冒用他人名义签订的公房出售合同无效的规定，法院依法宣告该合同无效。

　　法官点评：这是一起公有住房出售合同纠纷。根据上海市《一九九五年出售公有职工住房的方案》实施细则的规定，若要购买公房产权必须符合两项条件，一是购房人是公房的承租人或是同住人，二是必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。但是在实践中，一部分购房人受利益驱动，在未征得家庭成员同意的情况下，通过私刻或盗用图章、伪造签名的方式取得职工家庭购买公有住房协议书，而一些公房出售单位对此类协议也疏于实质审查，即与购房人签订合同。相当一部分购房人在获得公房产权后立即将房屋再行出卖，以达到独吞房款、中饱私囊的目的。上述纠纷即是这类案件的典型。

　　职工家庭购买公有住房协议书是具有购房资格的人协商一致同意购买公有住房，并确定其中一人或数人为所购房屋产权人的合同。本案提示人们，房屋是保障生活安定的重大生活资料，对与其相关的租赁凭证、产权证、私章、身份证等重要证件在日常生活中应当妥善保管。家庭成员之间应当讲究诚信，在购买公房产权这类重大事项上应当互谅互让，协商一致，不能为了一己私利损害全体家庭成员的合法权益。公房出售单位则应加强对职工家庭购买公有住房协议书的审查，把好签约关。

　　房款分配：一般按实际成交价格进行折价补偿

　　1995 年据相关政策，知青子女小雨把户籍迁入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家适逢动迁，小雨和舅舅经安置获得公房一套。2004 年4月5日，何先生与公房的产权单位某物业公司签订公房出售合同，几个月后获得系争房屋产权证。2005 年3月，何先生以30万元的价格将该房屋出卖给陈先生，双方签订买卖合同，2005 年12月陈先生获得产权证。小雨得知此事后，认为自己没有在职工家庭购买公有住房协议书上签名，舅舅和物业公司所签订的公房出售合同是无效的，并以此为由诉至法院。在诉讼中小雨又改变了主意，要求何先生按市场价格对其进行经济补偿。经评估，双方争议的公房起诉时的市场价格是45万元。而何先生认为无论以何标准给予补偿，都应当扣除其从物业公司购买公房产权时已经支付的2万元。法院根据小雨的诉请，依法判决何先生须补偿小雨经济损失计人民币14万元。

　　法官点评：本案中小雨已经对何先生购买公房的行为表示追认，因此该合同已经成为有效合同。主要问题是何先生应以何标准对小雨进行经济补偿。由于目前的房地产市场价格波动较大，对补偿标准形成了多种意见。第一种意见认为应当以房屋出售时的实际价格为基础，在家庭成员之间平分；第二种意见认为由于房屋的实际成交价格往往低于市场价格，以此为标准进行分配必然侵犯其他家庭成员的利益，应当以房屋出售时的市场价格为标准进行分配；第三种意见认为按实际价格或市场价格对双方来说未必公允，可以按起诉时的市场评估价格来分配。另有意见认为无论以何种价格为标准，从公平合理的角度出发，都应当考虑房屋来源、成员的贡献大小等酌情分配。

　　目前的判例倾向于采纳第一种意见，以房屋的实际成交价格为标准，将价款在权利人之间进行分配。原因在于虽然购房人购买公房的行为和再次出卖售后公房的行为均未征得家庭成员的同意，但家庭成员此后既然认可了上述两个行为，对由此产生的房屋成交价格也应当视为同时予以认可；否则，以较高的市场价格为标准进行分配，在维护家庭成员利益的同时却牺牲了购房人的利益，形成顾此失彼的局面。(文/田苗苗 顾鸣香)