目前，在商品房交易中开发商与购房者的纠纷愈演愈烈，一方面是因为购房者法律意识不断加强，相关的法律法规也逐步健全起来；另一方面则是因为房地产开发项目历时较长，需要的资金量大、融资渠道又非常单一（主要依靠银行贷款），受市场因素、自然条件的影响非常大，这一切都导致了销售环节在整个房地产开发流程中的主导地位，这几乎是开发商回收资金的唯一途径，因此，商品房交易中的法律风险，特别是可能引发购房者集体索赔的法律风险的防范就显得尤为重要。

笔者根据在实际工作中所处理的开发商与购房者之间因购房和交房所发生纠纷的一些经验，结合最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（下称司法解释），在以下列举了开发商经常会遇到的几类法律风险及相关对策：   

一、     销售广告构成合同内容的法律风险

销售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与购房者纠纷的焦点问题。绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的夸大，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，显然对开发商是非常不利的。现实中就已经发生了购房者以销售广告有虚假承诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界造成一定的影响。根据司法解释第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房销售广告作为合同内容的前提条件有两个：（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

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