[案情简介]
1995年10月31日，甲公司为装修地下商贸城，与乙银行签订了两份借款合同，约定：乙银行分别借给甲公司人民币610万元、美元100万元。人民币借款以月利率10．98‰计息，美元借款以年利率7．2％计息。借款期限分别为4个月、5个月。双方同时签订了两份抵押合同，约定：甲公司以其对地下商贸城（面积1万平方米）拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。乙银行于签约当日分三次向甲公司发放了人民币610万元和美元100万元的贷款。这笔借款到期后，乙银行仅收回利息人民币113862．60元和美元11243．84元。至1997年9月20日，甲公司欠乙银行借款本金人民币610万元、美元100万元，利息人民币1726128．3元、美元146860．28元。乙银行因此提起诉讼。另知：地下商贸城（面积11178平方米），是该市人民政府有关部门修建的地下设施。在修建过程中，甲公司的前身丙公司曾投资约5000万元参与建设，该市人民政府有关部门为此于1993年下达文件确定：该项设施的产权归国家所有，甲公司对投入建设部分有长期使用管理权、出租权。市人民政府有关部门对地下商贸城的长期使用管理权、出租权因现在的权利人不能履行债务而转移给他人行使一事，表示同意。

[法院判决]
一、被告甲公司在判决生效后十日内偿还原告乙银行借款本金人民币610万元、美元100万元，支付利息人民币1726128．3元、美元146860．28元（利息计算至1997年9月20日），至判决生效期间的利息按双方合同约定计算。
二、被告甲公司逾期不履行判决，以甲公司抵押的地下商贸城的用益物权折价或以拍卖、变买该用益物权所得价款抵偿给乙银行。

[法理分析]
本案争议的实质问题是，甲公司以其拥有的对地下商贸城的管理权和出租权，作为向乙银行借款的抵押担保，是否合法有效。本案当事人约定的担保合同，其标的是甲公司对地下商贸城享有的长期管理权、出租权，系用益物权。用益物权，是指对他人之物，于一定范围内，得为使用收益的定限物权。用益物权能否成为抵押权的客体，是一个理论上存在争议的问题。在如何确定抵押权客体的问题上，我国担保法不仅从正面规定了可以抵押的财产，而且从反面规定了不能抵押的财产。《担保法》第三十四条规定 下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 第三十七条规定， 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）依法不得抵押的其他财产。从以上规定可以看出，用益物权能否成为抵押权的客体，不能一概而论。 本案中，甲公司对地下商贸城享有的长期管理权和出租权，是能够给权利人带来利益的财产权利，行使权利的结果完全能够达到保证债务履行的目的。将这种用益物权用于抵押，并不违反法律的禁止性规定，也不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，按照私法的精神，该抵押合同应为合法合同。然而用益物权毕竟是一种他物权，将这种用益物权用于抵押，应征得所有权人的同意。本案当事人注意到了这一点，地下商贸城的所有权人对因该抵押引起的用益物权转移表示同意。本案当事人签订的抵押合同未办抵押物权登记，这是较为容易引发风险的。因为《担保法》规定，当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人，若有第三人就该用益物权办理了抵押物权登记，那么乙银行所享有的抵押权就有可能落空。