律师强制执行--小伙子购婚房被查封 执行异议获法院支持

北京小伙子赵磊原本打算买房装修后，高高兴兴与女友办个热闹的婚礼，开始幸福的婚姻生活，谁知房款付完后，在去办理房屋产权过户过程中，却发现房子已经被北京市通州区人民法院查封了。
    赵磊购买的房子是张杨和周静所有的位于北京市通州区的一套90平米的两居室。2011年5月，张杨和周静曾将这套房子以180万元的价格出售给另一人徐凯，双方签订了房屋买卖合同，在徐凯支付了30万元的购房款后，张杨和周静又后悔了，不同意出售房屋。于是徐凯将张杨和周静告上了法庭。在诉讼过程中，徐凯与张杨、周静达成调解协议，将180万元的购房款转化为民间借贷，约定张杨和周静于2012年4月20日之前将180万元一次性退还徐凯。然而张杨和周静却没有按照双方达成的调解协议履行支付义务，于是徐凯又向法院申请强制执行，法院于2012年7月查封了这套位于通州区的房屋。

    2012年5月16日，张杨和周静又以200万元的价格将这套房屋出售给了赵磊，次日赵星代张杨和周静提前偿还工商银行抵押贷款并支付了剩余购房款。为避免纠纷，双方还到北京市通州区公证处就张杨、周静系夫妻关系，双方的身份信息及银行还款、注销抵押登记、房产过户、土地使用权过户等作出公证。在办理完上述手续后，赵星给房屋换了锁，就等着办完房屋过户手续后找装修公司准备开始装修婚房。谁知就在赵磊去房屋产权部门办理过户的过程中，才发现自己购买的房屋已经被查封了。

    了解了真相的赵磊马上去找张杨和周静要求解决问题，可是张杨和周静却玩起了失踪。2012年1月4日欲哭无泪的赵星无奈之下只能向法院提起执行异议。

    法院经审查认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同经双方当事人协商一致，可以解除。本案中，申请执行人徐凯虽先与被执行人张杨和周静订立房屋买卖协议，但在张杨和周静因故不能履行合同时，双方经协商一致，又以民间借贷的形式处理该纠纷并达成了调解协议，应视为双方自愿解除了房屋买卖合同。双方之间经本院确定的债权债务应为一般的债权债务关系。异议人赵磊与张杨和周静订立房屋买卖合同后，依合同约定交付了全部购房款，并将房门换锁，实际占有了该房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议人赵磊已全面履行了合同义务，人民法院不应再行查封此房。因此异议人赵磊的异议成立，2013年1月14日法院解除了对该房屋的查封。

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