租客甩掉中介与房东签约 是否构成违约

租户张女士自中介公司处承租了北京市海淀区的一套房屋，租期届满后未经中介公司而与业主直接续签合同。中介公司认为张女士违反了双方对于“不得与房主私下订协议”的约定，故诉至法院，要求张女士承担违约责任。日前，北京第一中级人民法院审结了这样一起租赁合同纠纷案，最终判决驳回了中介公司的诉讼请求。

　　2012年9月，张女士自某中介公司承租了位于海淀区的一套房屋，双方合同约定“租赁期满，乙方不得以各种理由超期占用房屋，不得与该房屋业主私下签订或达成任何协议”。2014年6月30日，双方租赁合同到期，张女士未腾退房屋，而是由张女士的丈夫陈某与诉争房屋的房主费某签订了房屋租赁合同，继续使用诉争房屋。中介公司遂以张女士与业主私下签订协议违反合同约定为由诉至法院，要求张女士承担违约责任。

　　诉讼中法院查明，诉争房屋房主费某曾与中介公司签订物业托管合同，中介公司受费某委托代为管理出租516室房屋。双方最后一份物业托管合同于2014年1月7日签订，约定期限为2013年7月1日至2014年6月30日。费某向法院出具《证明》，写道：“中介公司因有长时间未与本人协商续约事宜，且每月所交付的租赁金额非常不合理，故早有意放弃与中介公司的合作。本人在2013年12月就亲自到516室的房屋内查看，并把中介公司的刘某叫来，当面要求中介公司于2014年1月1日前务必交回该房屋的管理权。但因得知租客张女士当时已向中介公司缴纳了2014年第一季度的房租，综合考虑，决定同意中介公司的建议，将与中介公司的合作延续到2014年6月30日，并重新签订了租赁协议……”。

　　一审法院认为，租赁期限届满后，张女士虽未腾退房屋，但此时中介公司与费某的物业托管合同已终止，其公司无权继续管理出租事宜。张女士的丈夫陈某另行与费某签订合同，并不是利用中介公司提供的信息及机会，也未造成其公司实际损失，故中介公司主张违约金无合同及法律依据，据此判决驳回了中介公司的诉讼请求。

　　中介公司不服原审法院判决，向一中院提起上诉，请求支持其一审诉讼请求。二审法院经审理认为：张女士与中介公司租赁合同中关于“不得与该房屋业主私下签订或达成任何协议”的约定，其目的是中介公司防止张女士利用自其公司获取的房屋信息、订立合同的机会私自与房主签订合同。但在双方缔约的过程中，张女士并未违反该约定。2014年6月30日，张女士与中介公司的合同届满，中介公司与业主费某的物业托管合同也同时终止，中介公司无权继续管理费某房屋的出租事宜。张女士的丈夫陈某另行与费某签订合同，继续承租上述房屋的行为并不构成违约，且张女士腾退上述房屋已无必要，故中介公司主张张女士支付违约金无合同及法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。

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