一、案情介绍

　　2005年5月18日，原告张某某与被告北京市某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，双方在该合同中约定：1、原告张某某向被告北京某房地产公司预购其开发的北京某别墅房屋一套，阳台、地下及地上总建筑面积为351.14平方米，总价款为人民币2984690元；2、房屋交付时间为2005年8月30日前，除不可抗力外，被告未按期交付房屋的，原告有权向被告追索逾期交房违约金，逾期交房违约金根据逾期天数按中国人民银行固定资产贷款利率计算，被告若逾期交房超过90日，原告有权与被告解除商品房预售合同。2005年5月20日，原告与被告北京市某房地产公司又签订了《北京市商品房预售合同补充协议书》，该协议书中约定：如遇下列特殊原因，被告北京市某房地产公司可按实际受影响天数延期交付房屋，其特殊原因包括：1、人力不可抗拒的自然灾害及人力不可抗拒的重大事故；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的；3、为配合政府的法规及政策而导致的延误；4、市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件；以上延期原因须经北京市有关主管部门出具相应的证明，方可作为被告房屋延期交付使用及免除违约责任的依据。原、被告双方签订商品房预售合同后，原告依约向被告北京天开地产公司支付了购房款2834690元。2005年6月2日，被告在合同约定的时间内向北京市昌平区建设委员会办理了商品房预售登记。被告所开发的某别墅房屋于2006年7月30日竣工，于2006年8月18日经北京市建设工程质量监督总站审核合格。2006年9月1日，被告向原告张某某发出入住通知书，原告当场提出被告逾期交房的事实，并要求被告根据双方签订的商品房预售合同中的约定，向其承担违约责任，否则不予办理入住手续。事后，经双方协商，原告先办理入住手续，并对所购房屋进行装修。该别墅往南300米路段的市政工程原计划由北京市某建筑有限公司于2005年12月30日前完成，但该公司未能够按照计划完成。2006年3月1日，北京市首都规划委员会、北京市建设管理委员会、北京市昌平区建设管理委员会与被告公司进行协调，决定上述路段的市政工程改由被告负责施工完成。但是，被告在组织工人进行施工的过程中遇到被拆迁户的阻碍，最后经过首都规划委员会协调才恢复正常的施工。2006年5月1日，该路段市政隐蔽工程经北京政府相关部门组织验收完毕。

　　原告张某某认为，该合同约定，被告应于2005年8月30日前交付房屋，若在该期限内被告未履行交房义务，被告应根据逾期天数按中国人民银行固定资产贷款利率计算违约金。现被告于2006年9月1日才向自己交付房屋，已经逾期交房一年之久，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告理应承担违约责任，在被告逾期交房期间，自己一直在外租房居住，共花去租金72000元。原告张某某于2005年10月24日依法向北京市昌平区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告承担逾期交房违约金177721.69元，并承担其租房经济损失72000元。

　　被告北京市某地产公司认为，公司逾期交付房屋属实，但逾期交房系市政工程协调困难以及施工受到被拆迁户的阻碍，造成其所建的别墅延期交付。根据双方签订的《北京市商品房预售合同补充协议书》约定，如遇“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的”，“市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件，本公司可按实际受影响天数延期交付房屋”。据此，本公司逾期交付房屋，已构成上述合同约定的“非本公司所能控制”的免责条件，应予免除相应的责任。因此，本公司不应当承担逾期交房的违约责任以及原告所造成的经济损失。故此，原告提起的诉讼请求无法于据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　二、判决结果

　　判决被告北京市某房地产公司于本判决生效后10日内向原告张某某支付自2006年5月2日至2006年9月1日期间的逾期交房违约金63573.90元。

　　三、律师评析

　　商品房预售合同中免责条款常常相伴规定有不可抗力条款，本案是一起商品房预售中开发商延迟交房引发责任承担争议的案件，涉及的主要问题是什么是不可抗力，不可抗力的范围及不可抗力的免责法律效力。

　　（一）什么是不可抗力以及不可抗力的范围

　　所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、水灾、战争等。在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。一般说来，不可抗力的构成要件有：1、不能预见。按一般人的标准去衡量，商品房买卖合同双方在尽到了应有的注意义务而仍不能预见，就具备不可抗力的主观要件。2、不能避免。不能避免是指当事人对事件的发生不能进行控制。3、不能克服。是指当事人对事件的发展及结果不能进行控制。4、因果关系。不可抗力与造成合同不能或不能完全履行有因果关系才可以作为免责的事由。需要指出的是，不可抗力免责，需以上四个要件同时具备。

　　我国法律对不可抗力的范围没有个体规定，一般来说不可抗力包括：1、自然灾害。这类不可抗力事件是由自然原因引起的，如地震、水灾、泥石流、瘟疫等；2、社会事件。如战争、罢工、政策调整等。

　　在实践中，个别房地产开发商以“施工期间雨量大，天气寒冷异常，民工返乡亲潮”等等提出延期交房抗辩，若在合同中没有特别约定，笔者认为均不构成不可抗力。因以上原因中气候因素在一定条件下是可以预见的，并可采用一定的防护措施是可以克服的。因此不能认定为不可抗力。建房过程中可能出现因民工返乡、停工等因施工纠纷造成最终的迟延交房或者因第三方过错以及资金、原材料等方面出现不能控制的问题在一定条件下可以作为不可抗力而免责理由。

　　（二）本案中开发商所主张的“不可抗力”不具有免责法律效力

　　根据我国合同法规定，当事人违约应当承担违约责任，但存在不可抗力的特殊原因可以被免除违约责任，不可抗力就是免责的原因之一。

　　因不可抗力发生导致商品房买卖合同不能履行时，一般有以下几种法律后果：1、商品房买卖合同的解除。当不可抗力事件发生，导致合同全部义务不能履行时，买卖双方解除合同。如因地震导致所购的房屋不复存在；2、合同的变更。不可抗力事件发生时，仍有履行的必要和可能的，不可抗力仅仅导致合同变更的法律效果，则可以变更合同。如签订商品房买卖合同后某市政策调整，市区内只允许盖二十层以下的房屋，那么原来购买的二十层以上的商品房可以变更为其他的层高；3、推迟合同义务的履行期间。如因不可抗力事件只是暂时地阻止合同的履行，并不使合同永远地不能履行，待不可抗力事件结束后可推迟合同的履行而不是解除合同，如本章所引的案例中的情况，被告房地产开发公司在组织工人进行施工的过程中遇到被拆迁户的阻碍期间视为不可抗力，而此期间的迟延交付并没有承担违约责任。

　　综上，不可抗力可以免除民事责任，那么不可抗力免除民事责任的范围有多大，不可抗力是否可以免除全部责任。要根据具体的案件情况而定。一般说来不可抗力可以免除全部违约责任。但有以下情况的，不可抗力不可以免除违约责任。1、因不可抗力只是影响合同部分履行的，根据不可抗力的影响，部分免除责任。2、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　除此之外法律还规定了不可抗力中的通知义务、补救义务和举证义务。不可抗力中的通知义务是指商品房买卖合同当事人一方因不可抗力不能履行合同的，遭受不可抗力的一方在事故发生后，要将事故的发生和自己的决定及时、迅速、准确地通知对方。以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。依合同法诚实信用原则，交易双方互为尊重、互为信赖。我国合同法也有当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明的规定。不可抗力的补救义务是指发生不抗力后当事人有义务采取有效措施，尽量避免或减少损失。举证义务是指当事人一方提出免责的，有义务举证，作为有效的免责证据。根据上述规定可以确定：1、不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内提供的有关证明为据；2、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样不可抗力才能被认定，免责事由方能成立；3、发生不可抗力，当事人事能坐视不管，应采取积极的补救义务。

　　在本案中，原告张某某与被告北京市某房地产公司签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议书》系双方真实的意思表示，其内容亦不违反有关法律强制性规定，为合法有效的合同。在本案中，原告张某某依约定向被告支付了全部购房款，被告北京市某房地产公司却未能按约定期限交付房屋，但其承建市政工程是其延期交付房屋的主要原因。在本案诉争的商品房买卖合同履行过程中，市政工程计划的变更以及后来在施工中遇到的阻碍，最后经有关部门协调达成协议，然后被告才得以施工、竣工，影响了被告与购房者在其签订的合同中约定的交付房屋期限，上述因素非被告所能控制，符合双方在补充协议中约定的“市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件”的条件，这一事件可认定为不可抗力，根据不可抗力的免责任条款，被告可按实际受影响天数延期交付房屋。

　　本案中，被告同时在2006年5月1日市政隐蔽工程验收完毕后，于2006年9月1日才向原告发出入住通知，2006年5月1日至2006年8月31日四个月期间，被告北京市某房地产公司已构成迟延交付，对此，被告应适当承担违约赔偿责任。具体赔偿数额应依据原告张某某已付房款，按双方约定的利率计算。

　　（三）不可抗力是否可以在合同中约定

　　不可抗力在民法通则及合同法中有明文规定，是法定的免责事由。但有商品房买卖合同中，根据合同自治的原则，对不可抗力的范围仍可约定。不可抗力是法定免责条款，商品房买卖合同双方在约定不可抗力条款时应当在法定范围的范围内约定，如开发商约定的不可抗力范围超出法定范围，则有可能构成无效的免责条款；同时不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

　　一般来说，在商品房买卖合同中，双方可以将以下事件约定为不可力：1、政府重大行为，如奥运会、世博会等重大项目造成的交通管制、施工限制等。2、特别异常的气候条件。如风暴、沙尘暴等恶劣天气。在约定时一定需将恶劣程度约定明确。3、市政配套设施规划的批准与配套安装的延误。如供水、供电、排水等设施的延误。4、拆迁工程中，因被拆迁人拒不拆迁造成的工程延误等等。5、施工中碰到异常困难及重大技术问题不能及时解决。

　　四、法条链接

　　《中华人民共和国民法通则》第八十五条

　　合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

　　《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条

　　承担民事责任的方式主要有：

　　（一）停止侵害；

　　（二）排除妨碍；

　　（三）消除危险；

　　（四）返还财产；

　　（五）恢复原状；

　　（六）修理、重作、更换；

　　（七）赔偿损失；

　　（八）支付违约金；

　　（九）消除影响、恢复名誉；

　　（十）赔礼道歉。

　　以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十七条

　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十八条

　　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”