案情介绍

    原告徐某与被告刘某的父亲曾一起在部队服役，复员后，经两人商议决定共同出资盖一幢两家共用的房子。不久，经有关机关批准取得共用土地，建成二层住宅小楼一幢，徐某一家四口人住在一层，刘某一家5口人住在二层。 过了二年，被告刘某的父亲在化肥厂的一次重大事故中身负重伤，经医治无效去世，刘某随其母亲回省城居住，并委托原告徐某代为管理，之后，被告刘某一直在省城上学，毕她后分配回原籍某医院当护土。
    被告刘某从其母处得知自家在原籍尚有房产后，就找到原告徐某，要求归还房产，自己居住，徐某将房屋交给刘某，双方重新议定产权归属，井订立了协议，即：此房的二层(45平米)房屋的产权归刘某所有，一层房屋的产权归徐某所有(55m平米)，一层的灶间产权归刘某，但徐某可以使用；一层的卫生间产权归徐某，但刘某也可以使用，并且征得刘某母亲的同意，办理了相应的手续。
    被告刘某结婚后，在医院分得三室一厅住房一套。正好叶某结婚后，正苦于没有地方住，就找到刘某，想租刘某助住房居住。双方经协商，刘某将房租给叶某，每月房租280元，并与徐某打了招呼，徐某没有异议。 不久，被告刘某的丈夫出国深造，刘某也准备一同出去陪读，就想把老房卖掉，徐某听说后，认为自己的儿子即将结婚，婚后也没有住房，便想将刘某的房子买下。刘某提出售房价15000元，徐莱认为价格偏高而末同意，叶某听说后，也急于买下，并对刘某说可以立即支付，刘某同样要价15000元，但几经商量，双方最后以13000元成交，叶某当即将房款交给刘某，并去办理住房过户手续。
    徐某得知此事后，找到刘某，认为自己有优先购买权，应当由自己购买，但刘某认为叶某作为房屋的承租人，法律规定有优先购买权，坚持不同意徐某的要求，徐某无奈，便向法院起诉，要求宣告刘某与叶某的房屋买卖合同无效，以维护自己的合法权益。

审判结果
    某县人民法院受理此案后，追加叶某为第三人。
    原告徐某辩称：原告徐某是被告刘某所出售房屋的原共有人，其房屋虽与刘某的房屋产权已分立，但仍属于一个整体，且需相互配套使用，自己应享有优先购买权，被告刘某以13000元的价棚房子卖给第三人叶某，自己并不知情，被告刘某也未通知自己，因而被告刘某与第三人叶某的房屋买卖合同不应被认为有效。
    被告刘某辩称：依照法律规定，承租人叶某具有优先购买权，徐某方面自己先征求过其的意见，双方没有达成协议，且自己与叶某已订立房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续。
    第三人叶某则声称自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权，请求法院保护其合法权益。
    人民法院经审理认为： 第三人叶某作为房屋承租人，具有法律规定的优先购买权，且被告刘某就卖房价款与徐某交换意见时，徐某认为价格偏高，未予同意，认定为对自己购买权利的放弃。判决 ： (1)被告刘某与第三人叶某的房屋买卖关系有效。 (2)驳回原告徐某的诉讼请求。
    判决宣告后，原告徐某不服提出上诉。 某中级人民法院经审理认为： 原告徐某对刘某的房屋具有优先购买权，被上诉人刘某与第三人叶某的房屋实卖合同无效，原判决适用法律错误，于是撤销原判，判决： (1)被上诉人刘某与第三人叶某的房屋买卖合同无效。 (2)上诉人徐某享有优先购买权。 判决宣告后，三方没有异议，并协商决定：刘某所有的房屋以13000元卖给徐某，刘某退还叶某购房款人民币13000元，叶某继续承租徐某所有的房屋。

律师评析
    此案中涉及两个优先购买权的问题，因此，从理论上弄清这两个优先购买权的含义是解决问题的关键。

承租人的优先购买权
    首先，关于房屋承租人的优先购买权问题，依据民法理论，所有权是所有人对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。上述权利即可以依所有人的意志由所有人本人行使，也可以由所有人以外的其他人行使，即所有权与所有权的权能的分离。例如：保管人可以有交付保管的财产，承租人可以占有、使用租赁物，信托人可以以自己的名义按照信托文件占有、处分信托财产。所有权与所有权之权能的分离并不意味着所有人丧失所有权，而恰恰相反，这种分离本身正是所有权人行使所有权的表现。在实际生活中，所有人正是通过各项权能的分离与回复，发挥财产的效益，以满足自己生产和生活的需要。 在租赁关系中，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用，自已收取租金。从所有人角度来讲，这是其所有权实现的方式，从承租人角度而言，则可以满足其生产、生活的需要。租赁合同中，标的物的使用权与租金实现对待转移，这种特殊的商品交换，并不是一次性实现，而是逐渐、持续地实现，在交换过程的一定期限之内，承租所给付的租金，仅是该期间物的使用所增加的“消耗”掉的价值，在房屋等不动产租赁中，不动产租赁权虽系债权债务关系，但为平衡当事人之利益，兼及保护经济上力量相对弱小的一方，该权利在一定程度上已产权化，即承租人依其使用权，可以对抗他人，其中包括出租物的所有人，在出租物买卖的场合，租赁不受影响。房屋租赁合同，是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方法律为，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但因所有权权能的部分分离，使其所有权受到承租人使用权的一定限制。
    第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。可见，承租人于同等条件下所享有的优先购买权，是一项法定的权利，受法律的保护。

    共有人的优先购买权
根据民法通则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院的司法解释也规定：“共同财产分割后，一个或数个共有人出卖自己的财产或其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。
    法律之所以赋予共有人优先购买权，是基于共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。因为，共有关系存续期间，各共有人对共有物行使权利，承担义务，在共有物分割之前，其权利往往抽象地存在于整个共有物之上，而当共有关系终止，共同财产分割时，基于共有财产的特殊性，即共有物往往是不可分割的特定物，即使是可分割的共有物，各方共有人对其应有部分的处分也可能影响其他共有人对共有物的使用或收益，使其他共有人的所有权得不到可靠的保护。所以，为了保障其他共有人对共有物行使充分的使用、收益权利，实现所有权的权能，法律规定了共有财产转让时，共有入的优先购买权，以对其所有权进行保护。

    两种购买权哪个先？
承租人的优先购买权和共有人的优先购买权发生冲突时，应以何者为重呢？笔者认为：应当确认共有人的优先购买权更为优先，因为，基于共有关系，共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权基于债权产生，则不具备此效力。根据“物权优于债权”的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。作为房屋而言，无论先前共有形式如何；一旦共有人转让房屋时，其他共有人有优先购买权。因为房屋通常是结构上相连，或配套使用，是不易分割的一个整体，让其共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾。

    具体到本案，原告房屋与被告出售的房屋原系共同财产，虽经析产分割，仍属一个整体；且灶间、卫生间仍配套使用，因此原告徐某享有优先购买权是无疑的，被告虽以15000元征求过原告意见，但降价至13000元后则未告诉原告，实际上剥夺了原告的优先购买权，第三人租赁是基于债权，原告优先购买权是基于物权，物权优于债权，在不影响第三人叶某居住的情况下由徐某优先购买此房，更有利于稳定住房秩序。