案情：2004年4月30日，刘诉称：XX公司在宣传广告中承诺的中央主题公司“山水世纪”、6000平方米的配套高级会所、两层全连通地下车库、小区网络中心、纯净水机房、26种运动设施等配套公共建筑，均未投入使用中央主题公司已变为旱地喷泉。荣丰公司变更规划将B1、B2、A6楼变为起超小户型，由原来的三梯八户变为三梯二七户，导致人口密度剧增，社区品质下降，造成其购买商品房的价值严重降低。故要求XX公司对此承担赔偿责任。

原告提交的证据包括：1、购房宝库光盘；2、被告2008一期售楼期间宣传图片；3、被告2008一期售楼期间在《北京晚报》楼宇周刊的宣传广告图片和文章；4、被告2008产品说明等。

法院判决：XX公司于本判决生效后十日内一次赔偿刘永利损失5000元。

律师评析：对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明的允诺具体确定，并由此对买受人就此决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

刘XX提出XX公司在销售商品房做出的宣传广告、改变出售商品房户型、导致人口密度增加、造成社区生活品质下降等负有责任，根据上述规定，法院判决XX公司赔偿刘永利5000元，证据充分，适用法律正确。

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