一方婚前购房婚后共同还贷房屋的归属？
1、一方在婚前用个人财产交首付款购房，婚后两个人共同还贷，该房产如何认定其归属呢？
这个问题在婚姻法解释三出台之前各地法院在司法实践当中还存在一定争议，但2011年已经由最高人民法院出台相关司法解释予以明晰。根据最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释三（2011年8月13日起施行）第十条的规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。……依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 根据解释三的规定，婚前一方用个人财产购房登记在该方名下，婚后两人共同还贷，该房产在不能达成协议处理的情况下，一般会判归婚前购房一方所有。
2、补偿如何计算？
对于婚后共同还贷部分，由得房一方给对方补偿。那么，补偿的数额该怎么计算呢？根据笔者代理众多案件的经验，一般按照婚后共同还贷数额占总房价款的比例享受还贷本金和增值部分，当然共同还贷部分属于共同共有，所以数额要按一半给对方补偿。如果房价跌了，不但没有增值，还有减值，怎么计算补偿呢？解释三没有给出明确答案。笔者认为，根据公平的原则，补偿的数额也同样应按照婚后共同还贷部分扣除共同还贷部分占总房价款的比例计算的降价额来核算。
婚3、前购房登记在一方名下，但使用的是共同同居双方的共同收入，如何认定房产归属？
《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”因此，对于共同同居的男女双方，因为在一起稳定共同生活，共收共支，财产难以分清，因此这种情况下，虽然双方没有结婚，房产也仅是登记在一人名下，但仍然可以作为共同共有的房产进行分割。
4、一方婚前用个人财产购房但登记在双方名下，该房产如何认定归属？
这种情况下，一般不考虑双方是否存在同居关系，实践当中大多按一方对另一方的自愿赠与对待。该房产一般认定为共同共有，除非是按份额登记的遵照按份共有的以外。
5、一方婚前用个人财产购房婚后加上另一方的名字，该房产如何认定归属？
这种情况，属于婚后的自愿赠与，加名的行为履行完毕，赠与即发生法律效力，没有极特殊情况，一般无法撤销。
如今的夫妻财产分割、同居财产分割越来越复杂化，这是因为社会生活的经济形式的多样性和复杂性而产生的。因此在婚姻、家庭、同居财产分割当中代理诉讼的难度加大，对律师的专业化程度要求更高，当事人自身更是难以应付。诉讼中如何科学合理的提出主张？如何策略的在庭审中表述？如何系统全面的提供有效证据？如何趋利避害？如何睿智的运用诉讼程序？如何让判决不至于成为一纸空文？这些技巧，只有专业的律师才能最为得当地把握和使用，很多当事人在一审官司败诉了才想到找专业代理律师，但大多数案件已经木已成舟，无法挽回。原因很简单，一审是最重要、最关键、最基础的诉讼阶段，有点象一幢大楼的地基，地基不牢或有无法改变的瑕疵，到上面是很难校正的。地基没打好可以重打，但一审诉讼过程却不能重来，一审庭审中的证据、笔录、主张、思路，很难再去颠覆，从这一点上，一审诉讼又不象地基。所以，建议当事方都要慎重对待，不可掉以轻心。
浙江光正大律师事务所
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