租赁合同纠纷--案例
    房屋实际使用人与承租人构成并存的债务承担──上海兆城精瑞房地产经纪有限公司诉钱宝华等房屋租赁合同纠纷上诉案
    【案例要旨】
    在审判实践中，租赁合同的签约人即承租人一方和房屋实际使用人不一致的现象屡见不鲜，如何认定相关人的责任承担，各法院存在处理结果不一的情况，给租赁案件的统一执法带来了一定的影响。本案涉及的问题主要包括：签约的承租人是否仍应承担支付租金的义务；房屋使用人与承租人是否构成并存的债务承担等。本案的审理对准确理解合同相对性原则、既判力相对性原则、正确认定承租人与实际使用人的责任作了相应的探索。
                  
    【案情简介】
    上诉人（原审原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司（以下简称兆城精瑞公司）
    被上诉人（原审被告）钱宝华
    被上诉人（原审被告）朱建平
    被上诉人（原审被告）姚维孝
    被上诉人（原审被告）上海神帆餐饮有限公司（以下简称神帆公司）
    兆城精瑞公司与钱宝华、朱建平、姚维孝于2006年10月28日签订了《房屋租赁合同》，约定兆城精瑞公司将本市长宁区天山西路某号房屋出租给钱宝华、朱建平、姚维孝用于餐饮经营；租赁期限为2006年10月28日至2014年10月27日；月租金为125,691元（人民币，下同）；双方还对房屋面积、违约责任等作了约定。当日，双方还签订了《补充协议》一份，对下调租金作了约定。签约后，钱宝华、朱建平、姚维孝作为承租人向兆城精瑞公司支付了保证金150,000元。据神帆公司《企业法人营业执照》记载，该公司成立于2007年4月19日，住所地址为本市长宁区天山西路某号，法定代表人为钱宝华。兆城精瑞公司曾于2007年4月18日向神帆公司开具了租金的发票，该发票记载：客户为神帆公司，摘要为4月租金，金额为99,754.50元。此后，神帆公司向兆城精瑞公司要求减免租金，兆城精瑞公司则表示不予减免租金及物业管理费。2007年10月18日，兆城精瑞公司向钱宝华、朱建平、姚维孝发出《租金催缴函》，催讨租金。2008年1月3日，兆城精瑞公司与神帆公司签订《避风塘欠缴租金支付协议》，该协议所列甲方为兆城精瑞公司，乙方为钱宝华、朱建平、姚维孝，在乙方落款处加盖了神帆公司的印章。2008年3月26日，兆城精瑞公司发出律师函称：“第一、贵公司应在收到本律师函之日起三日内向兆城公司支付拖欠的租金1,061,922元……第二、若神帆公司在上述期限内未将所欠款项支付到位，兆城精瑞公司届时将会以明示通知方式宣告解除双方租赁合同，由此产生的经济和法律责任均由贵方承担；……”。2008年4月30日，各相关方签署了《房屋交接书》。该交接书甲方落款处有兆城精瑞公司的印章印文，乙方落款处有神帆公司的印章和钱宝华的签名，以及“朱建平（代）”和“姚维孝（代）”的署名。2008年5月15日，神帆公司搬离了涉讼的租赁房屋。
    后兆城精瑞公司向法院提起诉讼,请求判令钱宝华、朱建平、姚维孝支付欠租1,250,459元，支付上述欠付租金的滞纳金413,790.59元，判令钱宝华、朱建平、姚维孝协助办理注销或变更以租赁房屋为住所的证照。审理中，兆城精瑞公司表示，其要求钱宝华、朱建平、姚维孝、神帆公司共同承担涉讼租赁合同范围的债务。
    在神帆公司作为当事人的另一诉讼中，兆城精瑞公司曾于2008年3月6日出具《证明》称：“馥邦中环广场（上海天山西路某号含A17-A19），系神帆公司承租，从2006年12月20日至2014年12月19日”。
    【审判结论】
    一审判决：一、神帆公司支付房屋租金1,244,473元；二、神帆公司支付迟延交付租金的滞纳金413,790.59元；三、驳回兆城精瑞公司的其余诉讼请求。
    二审判决：一、维持原审民事判决主文第三项；二、变更原审判决主文第一项为：钱宝华、朱建平、姚维孝、神帆公司支付房屋租金1,244,473元；三、变更原审民事判决主文第二项为：钱宝华、朱建平、姚维孝、神帆公司支付迟延交付租金的滞纳金413,790.59元；四、兆城精瑞公司在钱宝华、朱建平、姚维孝、神帆公司履行完毕前述二、三项义务之日，返还钱宝华、朱建平、姚维孝保证金150,000元。
    【评析意见】
    一、签约的承租人应承担支付租金的义务
    商业用房租赁合同中，承租人租赁房屋的目的多用于经营或办公，并且，我国《民法通则》规定成立法人需有自己的场所，实践中办理营业执照等均需出示经营场地的证明。因此，签订租赁合同与注册开设公司在时间节点上的不同点，导致大量以经营为目的的租赁合同中签约的承租人多为自然人，如公司法定代表人或股东，具体表现形式有以下三种：1、合同中列明承租方为自然人，同时约定公司成立后由公司承担承租人的权利义务；2、合同中列明承租方为自然人，同时约定房屋用于某类行业的经营；3、合同中仅列明承租方为自然人，房屋实际由之后成立的公司使用。
    就上述第一种情形，实践中并无太大争议，即适用《合同法》第八十八条关于权利义务概括转移的规定确定义务承担者。我们认为，此种处理方式符合合同自由原则，反映了市场经济的本质要求。即当事人可以依照自己的意愿订立合同，决定相互间的权利义务关系。对于后两种情形，实践中分歧较大，观点一认为租赁合同虽以个人名义签订，但一旦公司成立，并实际使用房屋后，个人行为所产生的法律后果自然归属于公司，尤其是约定房屋用途的情形下，善意的出租人有理由相信承租人的签约行为即是公司的行为，个人无需承担承租人的义务。观点二认为依据恪守合同原则，签约个人仍需承担支付租金的义务。我们认为，第二种观点遵循了合同的相对性原则，符合法理。合同相对性原则是合同制度的奠基石，贯穿于合同设立、变更、移转、消灭的整个过程，也是债权区别于物权的重要标准。合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生。而且，第二种处理方式虽存在可能加重自然人作为公司发起人的签约责任及因自然人再度向公司主张权利而引发后续诉讼等弊端，但对于出租人的债权的保护相对较为周到，比如本案中，神帆公司欠缺清偿能力时，排除签约人的责任，对于享有债权的善意的出租人而言，有失公允。

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